يعد عقد الوساطة العقارية في النظام السعودي من أهم العقود التي تنظم التعاملات العقارية بين الأطراف المختلفة، حيث يعطي هذا العقد صبغة قانونية واضحة لدور الوسيط العقاري، ويحدد بدقة العلاقة بينه وبين المشتري أو البائع، كما يسهم في رفع مستوى الشفافية، وتحقيق الالتزام بالحقوق والواجبات المنصوص عليها وفقًا للوائح الهيئة العامة للعقار، مما يعزز الثقة في القطاع ويحد من الخلافات المحتملة.
ما هو عقد الوساطة العقارية؟
هو اتفاق قانوني يعقد بين طرف يرغب في بيع، شراء، تأجير عقار سواء كان مالكًا أو مستأجرًا أو مشتريًا وبين وسيط عقاري مرخص، يهدف هذا الاتفاق إلى تحديد الدور الذي يقوم به الوسيط في إتمام الصفقة، مع توضيح حقوق والتزامات كل طرف، بما في ذلك أتعاب الوسيط، مدة الاتفاق، ونطاق العمل.
كذلك يخضع عقد الوساطة العقارية لأنظمة ولوائح الهيئة العامة للعقارويعتبر وسيلة لضبط العلاقة التعاقدية بين جميع الأطراف، ويساهم في رفع مستوى الشفافية والثقة في المعاملات العقارية.
أطراف عقد الوساطة ومسؤوليات كل طرف
في عقد الوساطة العقارية، هناك ثلاث أطراف رئيسية، ولكل طرف مسؤوليات محددة تضمن تنظيم العلاقة وتحقيق الشفافية في التعامل:
أولًا: الوسيط العقاري المرخص من الهيئة العامة للعقار
- تتضمن المسؤوليات، البحث عن طرف مناسب لإتمام الصفقة مثل مشتري للعقار أو مستأجر.
- عرض العقار وتسويقه بوسائل مشروعة وموثوقة.
- تقديم معلومات دقيقة وصحيحة عن العقار أو الصفقة.
- الالتزام بالحياد والشفافية، وعدم إخفاء أي معلومات تؤثر على اتخاذ القرار.
- عدم الجمع بين طرفي الصفقة إلا بموافقة كتابية واضحة منهما.
- توثيق العقد إلكترونيًا عبر المنصات المعتمدة مثل وسطاء عقاريون أو إيجار.
ثانيًا: الطرف طالب الخدمة
- توفير معلومات دقيقة عن العقار أو الطلب العقاري.
- الالتزام بدفع أتعاب الوسيط المتفق عليها بالعقد عند إتمام الصفقة أو حسب ما ينص عليه.
- التعاون مع الوسيط لتسهيل مهمته مثل السماح بمعاينة العقار أو تزويده بالوثائق اللازمة.
- عدم التعاقد مع وسيط آخر لنفس الخدمة خلال مدة العقد إلا إذا نص على ذلك بوضوح.
ثالثًا: الطرف الآخر في الصفقة
في بعض الأحيان، لا يبرم العقد مباشرةً مع هذا الطرف، لكنه يعتبر جزءًا أساسيًا في العملية، مثل المشتري في حال كان البائع هو طالب الوساطة.
يهمك أيضًا// نظام الرهن العقاري الجديد في السعودية
شروط صحة عقد الوساطة العقارية في النظام السعودي
تأتي شروط صحة عقد الوساطة العقارية في النظام السعودي بحسب أنظمة الهيئة العامة للعقار ونظام الوساطة العقارية، تشمل مجموعة من الضوابط التي تضمن نظامية العقد وفاعليته، وهي كالتالي:
- أن يوثق العقد من خلال المنصات المعتمدة مثل منصة وساطة عقارية أو إيجار.
- العقود الورقية لا تعد صحيحة أو معترف بها رسميًا.
- أن يكون الوسيط العقاري حاصلًا على ترخيص ساري المفعول من الهيئة العامة للعقار.
- لا يجوز ممارسة الوساطة العقارية بدون ترخيص، وإلا يعد مخالفة تستوجب العقوبة.
- أن يتضمن العقد الاسم الكامل، ورقم الهوية أو السجل التجاري، وبيانات الاتصال لكل طرف.
- في حال كانت الوساطة لصالح شركة، يجب ذكر ممثلها النظامي.
- تحديد نوع الخدمة المطلوبة بيع، شراء، تأجير، واستئجار.
- وصف العقار محل الوساطة بدقة الموقع، النوع، المساحة، الاستخدام.
- من الضروري ذكر بداية ونهاية سريان العقد بوضوح.
- عدم تحديد المدة يعد من أسباب بطلان أو عدم الاعتداد بالعقد.
- النص على قيمة الأتعاب أو نسبتها وطريقة دفعها والجهة الملزمة بها.
- يمنع النظام حصول الوسيط على عمولة من الطرفين إلا إذا تم الاتفاق كتابة مع كل طرف.
- ألا يكون الوسيط طرفًا مباشرًا في الصفقة لا يجوز له أن يكون مالكًا أو مستفيدًا مباشرًا من العملية العقارية.
- أن يتم التعاقد بإرادة حرة، وألا يكون هناك استغلال أو إخفاء معلومات جوهرية.
مدة عقد الوساطة العقارية
تحدد مدة عقد الوساطة العقارية في النظام السعودي باتفاق الطرفين، لكن يشترط النظام أن تكون محددة وواضحة في العقد، ولا يقبل عقد غير محدد المدة، وفيما يلي أبرز النقاط عن مدة العقد:
تحديد المدة إلزامي
المدة يجب أن تذكر صراحة في العقد مثلاً 30 يومًا، 3 أشهر، يعد غير نظامي إذا لم تحدد له مدة.
تبدأ المدة من تاريخ توقيع العقد
ما لم ينص على خلاف ذلك، تبدأ مدة العقد من تاريخ التوقيع الإلكتروني عبر منصة وساطة عقارية أو أي منصة معتمدة من الهيئة العامة للعقار.
انتهاء العقد تلقائيًا
ينتهي العقد تلقائيًا بانتهاء مدته، ما لم يتم تجديده باتفاق جديد، حتى لو لم تتم الصفقة خلال المدة، لا يحق للوسيط المطالبة بأتعاب بعد انتهائها إلا إذا نص على شروط خاصة في العقد.
إمكانية التجديد
يمكن تجديد العقد باتفاق مكتوب بين الطرفين قبل أو بعد انتهائه، لا يجوز استمرار الوسيط في العمل بعد المدة إلا بتوثيق تمديد رسمي.
التزامات ما بعد انتهاء المدة
إذا انتهت المدة وتمت الصفقة نتيجة لجهود الوسيط خلال مدة العقد، يحتفظ بحقه في الأتعاب بشرط إثبات دوره، وينظم ذلك عادة داخل بنود العقد نفسه.
حالات إنهاء عقد الوساطة قبل إنجاز الصفقة
تشمل حالات إنهاء عقد الوساطة العقارية قبل إنجاز الصفقة وفقا للأنظمة المعتمدة في السعودية، عدة حالات مشروعة، سواء كانت بموجب الاتفاق بين الطرفين أو لأسباب قانونية، ومن أبرزها:
- يجوز إنهاء العقد قبل إتمام الصفقة إذا اتفق الطرفان كتابة على ذلك، بشرط توثيق الإنهاء.
- إذا انتهت المدة المحددة في العقد دون إتمام العملية العقارية، ينتهي العقد تلقائيًا دون الحاجة لإجراء إضافي، ما لم يتم التجديد.
- يحق للطرف المتضرر إنهاء العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته المنصوص بها في العقد.
- عدم التزام الوسيط بالحفاظ على سرية المعلومات.
- قيام الوسيط بالتعامل مع الطرف الآخر دون إذن.
- تقديم معلومات مضللة أو غير دقيقة عن العقار.
- يحق لطالب الخدمة إنهاء العقد قبل إنجاز الصفقة، لكن يلزم بدفع أتعاب أو تعويض إذا تسبب بضرر واضح للوسيط.
- في حال إلغاء أو تعليق ترخيص الوسيط العقاري من قِبل الهيئة العامة للعقار، يعتبر العقد منتهيًا تلقائيًا ولا يحق للوسيط الاستمرار في تقديم الخدمة.
- إذا صدر حكم قضائي أو قرار من جهة رسمية بفسخ أو إلغاء العقد، يعد الإنهاء قانونيًا وملزمًا للطرفين.
مخالفات عقد الوساطة العقارية والعقوبات النظامية في السعودية
تمثل الوساطة العقارية نشاطًا منظمًا في المملكة ويخضع لعناية خاصة من الهيئة العامة للعقار لضمان الشفافية والنزاهة في المعاملات، ويترتب على الإخلال بضوابط هذا النشاط عدد من العقوبات الصارمة، سواء على الوسطاء أو أطراف العقد، وفيما يلي أبرز المخالفات والعقوبات المتعلقة بها:
المخالفات
- ممارسة الوساطة دون الحصول على ترخيص رسمي.
- عدم توثيق العقد عبر المنصات المعتمدة.
- تمثيل الطرفين دون موافقة خطية صريحة منهما.
- استلام أتعاب أو مبالغ غير منصوص عليها في العقد.
- تقديم بيانات أو معلومات مضللة عن العقار.
- الاحتفاظ بوثائق أو صكوك العميل دون مبرر.
- الإخلال بمبدأ الشفافية أو التحيّز لطرف دون الآخر.
العقوبات النظامية
- غرامات مالية تبدأ من 5,000 ريال وتصل إلى 1,000,000ريال سعودي.
- إيقاف الترخيص مؤقتًا أو إلغاؤه نهائيًا عند تكرار المخالفات.
- التشهير بالمخالف وفقا للأنظمة المعمول بها.
- الإحالة إلى الجهات القضائية في حال وجود شبهة احتيال أو تزوير.
نصائح قبل توقيع عقد وساطة عقارية لضمان حقوقك
نقدم لك نصائح هامة قبل توقيع عقد الوساطة العقارية في المملكة؛ كي تضمن حقوقك وتحمي نفسك من أي استغلال أو نزاع لاحق، إليك أبرز النصائح:
- التأكد من أن الوسيط العقاري حاصل على ترخيص رسمي وساري من الهيئة العامة للعقار، ويمكن التحقق من ذلك من خلال المنصات المعتمدة مثل وسطاء عقاريون.
- اقرأ جميع بنود العقد بدقة، وافهم ما يترتب عليها من التزامات وحقوق، وامتنع عن التوقيع إذا لم تكن البنود واضحة تمامًا.
- تحدد مدة العقد بشكل صريح ومحدد ، لأن العقود غير محددة المدة تعد غير نظامية.
- ينبغي تحديد نسبة العمولة أو مبلغها بدقة، وكذلك الجهة التي تتحمل دفعها البائع أو المشتري أو كليهما، وتوقيت استحقاقها.
- في حال وجود شرط حصري في العقد، لا يجوز التعاقد مع وسيط آخر لنفس العقار خلال مدة العقد، وإلا تتحمّل عمولة مزدوجة.
- أن يتم توثيق عقد الوساطة عبر منصة إلكترونية مرخصة مثل وساطة عقارية أو إيجار لضمان نظاميته.
- لا تعتمد على وعود أو اتفاقات غير مكتوبة، فالاتفاقات الشفهية لا توفر حماية قانونية كافية.
- احتفظ بنسخة رسمية من العقد وجميع المراسلات أو الإشعارات ذات العلاقة، سواء بصيغة إلكترونية أو ورقية.
- في حال وجود بنود غير واضحة أو شكوك حول بعض الشروط، يفضل استشارة خبير عقاري قبل التوقيع.
اقرأ أيضًا// دليلك حول افضل موثق في السعودية لإنجاز معاملاتك القانونية بسهولة وأمان
خاتمة
تشكل الوساطة العقارية من الركائز الأساسية لتنظيم سوق العقارات، إذ تساهم في تسهيل التفاهم بين الأطراف وتحقيق الصفقات بكفاءة وعدالة، ومن خلال الالتزام بالأنظمة واللوائح المعتمدة، تبنى الثقة بين جميع المعنيين، مما يعزز من جودة التعاملات ويرفع من مستوى الشفافية والمصداقية في القطاع العقاري.
أسئلة شائعة
ما هي أهم البنود التي يجب تضمينها في عقد الوساطة العقارية؟
أن يتضمن العقد بنودًا أساسية مثل تحديد الخدمات المقدمة، مدة العقد، العمولة المتفق عليها، التزامات الوسيط والعميل، وآلية إنهاء العقد لضمان حقوق الطرفين والشفافية في التعامل.
هل يمكن للوسيط العقاري تمثيل الطرفين “البائع والمشتري” في نفس الوقت؟
نعم، يستطيع الوسيط العقاري تمثيل الطرفين بشرط الحصول على موافقة كتابية من كلا الطرفين؛ لتحقيق الشفافية وحماية حقوقهم خلال الصفقة.
