نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية: المفهوم والأهداف وأهم الأحكام

يُعد التسجيل العيني للعقار من الأنظمة المهمة في تنظيم الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية؛ إذ يقوم على تسجيل العقار نفسه في السجل العقاري، مع بيان موقعه وحدوده ومساحته ومالكي الحقوق العينية عليه وما يرتبط به من حقوق والتزامات.

وقد صدر نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443هـ، وتعرض الهيئة العامة للعقار النظام ولائحته التنفيذية ضمن التشريعات العقارية السارية.

ويهدف النظام إلى تنظيم إجراءات التسجيل العقاري، وتكوين سجل موثوق لبيانات العقارات، وتوثيق الحقوق والتغييرات التي تطرأ عليها وفق الإجراءات النظامية.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بالتسجيل العيني للعقار؟

التسجيل العيني هو جعل العقار محل الحق العقاري أساسًا للقيد في السجل العقاري، بحيث تُخصص لكل عقار صحيفة تتضمن بياناته المكانية والوصفية وحالته النظامية، وما يتصل به من حقوق والتزامات وتعديلات.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وبعبارة مبسطة، يركز التسجيل العيني على العقار ذاته، وليس على مجرد حفظ مستندات انتقال الملكية بين الأشخاص.

مثال توضيحي

إذا كانت هناك أرض في أحد أحياء جدة، فإن بياناتها في السجل العقاري تشمل، بحسب ما ينطبق عليها:

• رقم العقار وموقعه.

• الحدود والأطوال والمساحة.

• بيانات المالك أو ملاك الحقوق العينية.

• الحقوق والالتزامات المسجلة على العقار.

• بيانات الملكية السابقة والتغييرات اللاحقة.

• القيود المانعة من التصرف، إن وجدت.

وتوضح اللائحة التنفيذية البيانات التي تتضمنها صحيفة العقار وصك تسجيل الملكية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ثانيًا: ما الفرق بين التسجيل العيني والصك العقاري؟

من المهم عدم الخلط بين الصك العقاري والسجل العقاري؛ فهما ليسا مصطلحين متطابقين.

وفي نظام التسجيل العيني، تصدر الهيئة صك تسجيل الملكية بناءً على السجل العقاري، وفق البيانات والإجراءات المحددة في اللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

تنبيه مهم: لا يعني ذلك أن كل صك عقاري سابق يصبح غير صالح تلقائيًا؛ بل يجب التحقق من وضع العقار والمنطقة العقارية والإجراءات المعلنة بشأنها، وعدم افتراض أن التسجيل العيني الأول قد اكتمل في كل موقع.

ثالثًا: ما أهداف نظام التسجيل العيني للعقار؟

يسهم النظام في تنظيم البيانات العقارية وتوثيق الحقوق، ومن أبرز أهدافه العملية:

1. تحديد بيانات العقار: من خلال توثيق موقعه وحدوده ومساحته وأوصافه.

2. تنظيم الحقوق العقارية: عبر قيد الحقوق العينية الأصلية والتبعية والبيانات المرتبطة بها.

3. تتبع التغييرات: حفظ التعديلات التي تطرأ على صحيفة العقار وفق الإجراءات المعتمدة.

4. تعزيز موثوقية المعلومات: إتاحة البيانات المقررة نظامًا للجهات والأشخاص المخولين.

5. دعم التعاملات العقارية: تمكين الأطراف من الاطلاع على البيانات ذات الصلة بالعقار قبل توثيق التصرفات، وفق الضوابط النظامية.

6. تعزيز استخدام البيانات المكانية: من خلال قواعد البيانات المرتبطة بالسجل العقاري.

   

   نظام التسجيل العيني للعقار

   +1

    

رابعًا: ما المقصود بالتسجيل العيني الأول؟

التسجيل العيني الأول هو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري وفق الإجراءات المحددة في النظام واللائحة التنفيذية.

الرياضة

وتشمل الإجراءات، بحسب الحالة، تحديد المنطقة العقارية وإعلانها، واستقبال الطلبات، والتحقق من المستندات والبيانات المساحية، ثم اعتماد التسجيل وإصدار صك تسجيل الملكية.

ما الذي ينبغي على المالك فعله؟

عند الإعلان عن بدء التسجيل العيني الأول في منطقة عقاره، ينبغي للمالك:

• التحقق من إعلان المنطقة العقارية ومواعيد التسجيل.

• مراجعة بيانات صك الملكية والمستندات ذات الصلة.

• التأكد من صحة موقع العقار وحدوده ومساحته.

• تقديم الطلب والمستندات المطلوبة خلال المدة المحددة، إذا كان التسجيل يتطلب تقديم طلب.

• مراجعة البيانات المسجلة والإبلاغ عن أي اختلاف وفق الإجراءات المقررة.

وتنظم اللائحة التنفيذية متطلبات طلب التسجيل العيني الأول، والتحقق من الوثائق والأعمال المساحية، وإصدار صك تسجيل الملكية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

خامسًا: هل يشمل التسجيل العيني الأراضي والمباني فقط؟

لا يقتصر النظام على الأراضي الفضاء أو المباني التقليدية؛ فتعريف العقار الوارد في النظام يشمل قطعة الأرض وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت أخرى، ضمن الحدود والاستثناءات النظامية.

نظام التسجيل العيني للعقار

كما تتناول اللائحة التنفيذية حالات العقارات المفرزة والعقارات المشتركة والعقارات الموصوفة على الخارطة، وتبين كيفية إنشاء الصحائف العقارية المرتبطة بها وإصدار صكوك تسجيل الملكية وفق الضوابط المحددة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وتختلف المستندات والإجراءات المطلوبة باختلاف طبيعة العقار ووضعه النظامي والمنطقة التي يقع فيها.

سادسًا: ما البيانات التي يتضمنها السجل العقاري؟

توضح المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية البيانات التي تتضمنها صحيفة العقار، ومن أبرزها:

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

• رقم العقار وبياناته التخطيطية.

• موقع العقار وحدوده وأطواله ومساحته.

• رقم صك التملك السابق وتاريخه ومصدره.

• الحقوق العينية وملاكها ونسب تملكهم.

• أوصاف العقار والبناء والملحقات الثابتة، بحسب الحالة.

• بيانات الرخص المتعلقة بالعقار واستعمالاته.

• تسلسل مالكي الحقوق العينية بعد التسجيل الأول.

• الحقوق والالتزامات والقيود المسجلة.

• المستندات والخرائط المرتبطة بالعقار.

وتكمن أهمية هذه البيانات في توفير مرجع عقاري منظم يمكن الرجوع إليه وفق صلاحيات الاطلاع والضوابط المقررة نظامًا.

سابعًا: هل يستطيع أي شخص الاطلاع على بيانات السجل العقاري؟

لا تكون جميع بيانات السجل العقاري متاحة للجميع دون قيد.

فقد فرقت اللائحة التنفيذية بين الاطلاع على صحيفة العقار وطلب الحصول على بيانات من السجل العقاري. وتنظم المادة الثامنة منها الفئات المخولة بالاطلاع على صحيفة الحقوق العينية، ومنها مالك الحق أو من يمثله نظامًا، والوارث عن مورثه، والمحاكم والجهات القضائية، والجهات الحكومية ذات العلاقة، وفق الضوابط المحددة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

لذلك، يجب التحقق من نوع البيانات المطلوبة والغرض من طلبها وصلاحية مقدم الطلب قبل افتراض إمكان الوصول إليها.

ثامنًا: ماذا يحدث إذا وُجد خطأ في بيانات العقار؟

ينبغي التمييز بين الخطأ المادي في البيانات وبين التعديل الذي قد يؤثر في الحقوق العينية.

وتنظم اللائحة التنفيذية آليات تصحيح الأخطاء المادية في بيانات السجل العقاري، مع توثيق التصحيح وإشعار ذوي الشأن وفق الوسائل المعتمدة. كما تتناول تعديل البيانات الواردة من الجهات المختصة، مع مراعاة الموافقات المطلوبة عندما يؤثر التعديل في الحقوق العينية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وعليه، إذا اكتشف المالك اختلافًا في المساحة أو الحدود أو بيانات الملكية، فمن الأفضل عدم الاكتفاء بمراسلات غير رسمية، بل تقديم الطلب عبر القنوات المعتمدة وإرفاق المستندات المؤيدة له.

الأسئلة الشائعة

هل التسجيل العيني للعقار هو نفسه الصك الإلكتروني؟

لا. التسجيل العيني هو نظام لقيد العقار وبياناته وحقوقه في السجل العقاري، أما صك تسجيل الملكية فهو الوثيقة التي تصدر بناءً على السجل وفق النظام واللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

هل يجب على كل مالك تقديم طلب التسجيل العيني الأول؟

يتوقف ذلك على الإجراءات المعلنة للمنطقة العقارية وحالة العقار. وتجيز اللائحة التنفيذية في حالات محددة تسجيل العقارات دون تقدم ذوي الشأن بطلب، إذا توفرت البيانات والمستندات المطلوبة واكتملت البيانات الجيومكانية وفق الضوابط.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

هل يؤدي التسجيل العيني إلى تغيير مساحة العقار تلقائيًا؟

لا ينبغي افتراض ذلك. تُحدد بيانات الحدود والأطوال والمساحة وفق الأعمال والبيانات المساحية والإجراءات المعتمدة. وإذا ظهر اختلاف بين البيانات المسجلة وصك الملكية، فيجب التعامل معه وفق الإجراءات النظامية، وبحسب طبيعة الاختلاف.

هل يمكن الاعتراض على بيانات التسجيل العيني الأول؟

نعم، يتيح النظام واللائحة إجراءات للاعتراض والنظر في المنازعات المتعلقة بالتسجيل، وفق الشروط والمواعيد المحددة. ويجب مراجعة النصوص الرسمية السارية لتحديد الإجراء الصحيح والمدة المطبقة على الحالة المعنية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

هل يمكن التصرف في العقار بعد تسجيله عينيًا؟

تُنظم أحكام النظام واللائحة تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، ويختص المسجل العقاري بتوثيقها وفق الإجراءات المعتمدة. ويجب التحقق من القيود المسجلة على العقار قبل التصرف فيه.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

الخاتمة

يمثل نظام التسجيل العيني للعقار إطارًا مهمًا لتنظيم بيانات الملكية والحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقارات في المملكة. وتزداد أهمية فهمه بالنسبة إلى الملاك والمشترين والمستثمرين والوسطاء العقاريين؛ لأن التحقق من بيانات العقار ووضعه في السجل يساعد على اتخاذ قرارات أكثر دقة، وفق المعلومات والإجراءات الرسمية.