التأشير بالدعاوى العقارية وحق الشفعة في السجل العقاري السعودي: الشروط والآثار النظامية

قد تنشأ منازعة بشأن ملكية عقار أو تصرف عقاري مسجل، وقد يكون لشخص حق في الأخذ بالشفعة عند بيع عقار تتوافر فيه شروط هذا الحق. وفي مثل هذه الحالات، لا تقتصر أهمية الدعوى أو المطالبة على أطرافها؛ فقد تؤثر نتيجتها في أشخاص آخرين تترتب لهم حقوق على العقار لاحقًا.

ولهذا نظم نظام التسجيل العيني للعقار التأشير ببعض الدعاوى العقارية وإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في السجل العقاري، ورتب على التأشير آثارًا تتعلق بحجية الأحكام النهائية تجاه من تترتب لهم حقوق أو تُثبت لمصلحتهم بيانات في السجل بعد التأشير.

التأشير بالدعاوى العقارية

أولًا: ما المقصود بالتأشير بالدعوى العقارية؟

التأشير بالدعوى العقارية هو إثبات وجود دعوى قضائية معينة في السجل العقاري وفق الشروط التي حددها النظام، عندما تكون الدعوى متعلقة بحق عيني عقاري أو بتصرف واجب التسجيل، وتتضمن طلبًا من شأنه إحداث تغيير في بيانات السجل.

ولا يعني التأشير أن المدعي قد كسب الدعوى أو ثبتت ملكيته؛ بل يهدف إلى إظهار وجود نزاع قضائي ذي صلة بالعقار، بما يساعد على حماية الحقوق وفق الآثار التي رتبها النظام على هذا الإجراء.

وتنظم المادة السادسة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار هذه المسألة، حيث تشترط التأشير بالدعاوى التي تنطبق عليها أحكامها، وتقرر أن الدعوى لا تُسمع إلا بعد تقديم ما يثبت حصول التأشير بمضمونها في السجل العقاري.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثانيًا: ما الدعاوى التي يشملها التأشير؟

يشمل حكم المادة السادسة عشرة الدعاوى التي تتوافر فيها الشروط الآتية:

1. أن تكون متعلقة بحق عيني عقاري أو بتصرف من التصرفات الواجب تسجيلها.

2. أن تتضمن طلبًا من شأنه إحداث تغيير في بيانات السجل العقاري.

3. أن يتم التأشير بمضمون الدعوى في السجل العقاري وفق الإجراءات النظامية.

ومن أمثلة المنازعات التي قد تدخل في هذا النطاق، بحسب طبيعة الطلبات ووقائع الدعوى:

• نزاع بشأن ملكية عقار مسجل.

• دعوى تتعلق بحق عيني على عقار.

• دعوى تتعلق بتصرف عقاري واجب التسجيل، ويترتب على الحكم فيها تغيير في بيانات السجل.

• نزاع يستهدف تعديل حق عيني مسجل أو إنهاءه، متى انطبقت عليه شروط المادة.

مهم: لا يلزم أن تكون كل دعوى لها صلة بالعقار خاضعة للتأشير وفق المادة السادسة عشرة؛ إذ يتوقف ذلك على موضوع الدعوى والطلبات المقدمة فيها ومدى تأثيرها المحتمل في بيانات السجل.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثالثًا: ما أثر التأشير بالدعوى في السجل العقاري؟

تقرر المادة السابعة عشرة من النظام أن الحق الذي يتقرر بحكم نهائي في الدعوى المؤشر بها يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أُثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري بعد إجراء التأشير، بشرط تسجيل الحكم خلال 90 يومًا من تاريخ اكتسابه الصفة النهائية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ويترتب على ذلك أن التأشير قد يكون له أثر مهم في ترتيب الأولوية بين الحقوق المرتبطة بالعقار، وفق الشروط الواردة في النظام.

مثال عملي

لنفترض أن شخصًا أقام دعوى تتعلق بحق عيني عقاري، واستوفت الدعوى شروط التأشير وتم إثباتها في السجل العقاري. ثم ترتبت لشخص آخر حقوق على العقار بعد هذا التأشير.

إذا صدر حكم نهائي لمصلحة المدعي، وتم تسجيله في السجل خلال المدة النظامية، فإن الحكم تكون له الحجية التي قررتها المادة السابعة عشرة تجاه أصحاب الحقوق أو البيانات المسجلة بعد التأشير، وفق شروطها.

ولا يعني ذلك أن كل دعوى مؤشّر بها تمنح المدعي حقًا تلقائيًا في العقار؛ إذ يتوقف الأمر على مضمون الحكم النهائي ومدى انطباق الشروط النظامية.

رابعًا: ما المدة المحددة لتسجيل الحكم النهائي؟

حدد النظام مدة قدرها 90 يومًا من تاريخ اكتساب الحكم الصفة النهائية لتسجيل الحكم المشار إليه في المادة السابعة عشرة.

وتبرز أهمية هذه المهلة في أن الأثر الخاص الذي رتبه النظام على التأشير بالدعوى تجاه الحقوق اللاحقة يرتبط بتسجيل الحكم خلال المدة المحددة.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ولذلك، ينبغي بعد صدور الحكم النهائي:

• التحقق من تاريخ اكتسابه الصفة النهائية.

• تجهيز المستندات اللازمة لتسجيله.

• تقديمه إلى الجهة المختصة وفق الإجراءات المعتمدة.

• الاحتفاظ بما يثبت تاريخ تقديم طلب التسجيل واستكماله.

ويجب عدم الخلط بين تاريخ صدور الحكم وتاريخ اكتسابه الصفة النهائية؛ فالمادة تربط بدء مهلة التسعين يومًا بالتاريخ الأخير.

خامسًا: هل يمكن محو التأشير بالدعوى إذا كانت كيدية؟

نعم. أجازت المادة السادسة عشرة لكل ذي مصلحة أن يقدم طلبًا إلى المحكمة المختصة بصفة مستعجلة لمحو التأشير، وتأمر المحكمة بمحو التأشير متى تبين لها أن الدعوى التي تم التأشير بها كيدية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ويعني ذلك أن التأشير بالدعوى ليس وسيلة مفتوحة لتعطيل التصرف في العقار دون ضوابط، بل يخضع لرقابة القضاء عند توافر أسباب طلب محوه.

ولا يكفي مجرد اعتراض أحد الأطراف على الدعوى للحكم بأنها كيدية؛ بل يتطلب الأمر عرض المسألة على المحكمة المختصة وتقديرها وفق الوقائع والأدلة.

سادسًا: ما المقصود بحق الشفعة؟

الشفعة حق يقرره النظام في حالات معينة للشفيع، يتيح له الأخذ بالعقار المبيع وفق الشروط والأحكام المقررة.

وقد نظم نظام التسجيل العيني للعقار التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، فنصت المادة الثامنة عشرة على وجوب التأشير بهذا الإعلان في السجل العقاري.

كما رتبت المادة أثرًا على تسجيل الحكم النهائي الذي يقرر حق الشفيع؛ إذ يكون الحق حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أُثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري بعد التأشير، بشرط تسجيل الحكم خلال 90 يومًا من تاريخ اكتسابه الصفة النهائية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

مثال عملي

إذا بيع عقار وتوافرت في واقعة البيع شروط حق الشفعة، وأعلن صاحب الحق رغبته في الأخذ بها، فيجب التأشير بإعلان الرغبة في السجل العقاري وفق النظام.

وإذا صدر حكم نهائي يقرر حق الشفيع، فإن تسجيل الحكم خلال المهلة النظامية يحقق الأثر الذي نصت عليه المادة الثامنة عشرة تجاه الحقوق والبيانات اللاحقة للتأشير، متى توافرت بقية الشروط.

ولا يعني ذلك أن إعلان الرغبة وحده يحسم النزاع أو يثبت استحقاق الشفعة؛ إذ يبقى الفصل في الحق وفق الشروط النظامية من اختصاص القضاء.

سابعًا: ما الفرق بين التأشير بالدعوى والتأشير بإعلان الرغبة في الشفعة؟

ويشترك الإجراءان في أن التأشير ليس بديلًا عن الحكم النهائي، وأن الأثر الذي قرره النظام تجاه الحقوق اللاحقة يرتبط بتسجيل الحكم خلال المهلة المحددة.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثامنًا: ما الخطوات العملية للتأشير بالدعوى أو بإعلان الشفعة؟

ينبغي التحقق من الإجراءات المعتمدة لدى السجل العقاري بحسب نوع التأشير المطلوب. وبصورة عامة، تشمل الخطوات العملية:

1. تحديد العقار وبيانات صحيفته العقارية.

2. تحديد نوع الإجراء: التأشير بالدعوى أو التأشير بإعلان الرغبة في الشفعة.

3. تجهيز المستندات المؤيدة، مثل ما يثبت قيد الدعوى أو المستند الذي يثبت إعلان الرغبة، بحسب الحالة.

4. تقديم الطلب عبر القناة المعتمدة لدى الجهة المختصة.

5. الاحتفاظ بما يثبت إجراء التأشير وتاريخه.

6. عند صدور الحكم النهائي، تقديمه للتسجيل خلال المهلة النظامية ذات الصلة.

وتظل هذه الخطوات إرشادية؛ إذ تختلف المستندات التفصيلية ومتطلبات تقديم الطلب بحسب نوع الدعوى أو إعلان الرغبة والخدمة المعتمدة.

الأسئلة الشائعة

هل يجب التأشير بالدعوى قبل نظرها قضائيًا؟

تنص المادة السادسة عشرة على أن الدعوى التي يشملها حكمها لا تُسمع إلا بعد تقديم ما يثبت التأشير بمضمونها في السجل العقاري.

هل التأشير بالدعوى يعني ثبوت ملكية المدعي؟

لا، فالتأشير يثبت وجود الدعوى وفق الإجراء النظامي، ولا يحسم موضوعها أو يثبت استحقاق المدعي قبل صدور الحكم المناسب.

ما المهلة المحددة لتسجيل الحكم النهائي بعد التأشير بالدعوى؟

90 يومًا من تاريخ اكتساب الحكم الصفة النهائية، وفق المادتين السابعة عشرة والثامنة عشرة بحسب نوع الإجراء.

هل يمكن طلب محو التأشير بالدعوى؟

نعم، يجوز لكل ذي مصلحة أن يطلب من المحكمة المختصة بصفة مستعجلة محو التأشير إذا تبين لها أن الدعوى كيدية.

هل يجب التأشير بإعلان الرغبة في الشفعة؟

نعم، تنص المادة الثامنة عشرة على وجوب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في السجل العقاري.

الخاتمة

يؤدي التأشير بالدعاوى العقارية وإعلان الرغبة في الشفعة دورًا مهمًا في إظهار المنازعات والحقوق المحتملة المرتبطة بالعقار، ويمنح النظام للأحكام النهائية آثارًا محددة تجاه الحقوق اللاحقة متى استوفيت شروط التأشير والتسجيل.

ولذلك، ينبغي لأصحاب الحقوق متابعة إجراءات التأشير، والاحتفاظ بما يثبت تاريخ إجرائه، وعدم إغفال مهلة التسعين يومًا المقررة لتسجيل الحكم النهائي.