نظام الرهن العقاري هو أحدث الأنظمة المالية في المملكة العربية السعودية يهدف إلى تنظيم الإجراءات المتعلقة بالرهن العقاري كما يكفل حقوق المرهون له والراهن والأطراف الثالثة، تعرف في هذا المقال على لائحة النظام وشروطه وأهم التفاصيل المتعلقة به.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو نظام مالي حديث نسبيًا يساعد على تملك العقارات من خلال الحصول على تمويل مالي يُستخدم في شراء عقار معين ويُترك العقار كضمان في حالة عدم استكمال السداد.
ويتم كتابة وثيقة قرض الرهن العقاري التي تحدد قيمة القسط الذي يتم سداده خلال فترة تصل أحيانا إلى 20 عام بالإضافة إلى الموعد المحدد للسداد وحقوق كلا من المقترض ومقدم التمويل.
أهداف نظام الرهن العقاري الجديد
يهدف النظام الجديد للرهن العقاري بعد إدخال التعديلات عليه إلى ما يلي:
- تنظيم العلاقة بين المقترض والممول من خلال توضيح حقوق كل منهما بشكل دقيق عند الاستفادة من الرهن العقاري.
- تعزيز السجل الائتماني للمقترض من خلال الحرص على سداد مبالغ القرض في المواعيد المحددة دون تأخير.
- التسهيل على المقترضين عند تقديم الضمانات العقارية التي تسمح لهم بالحصول على القرض.
- توفير العديد من خيارات السداد للتمويل العقاري يمكن لكل شخص اختيار ما يناسبه من بينهم.
- تعزيز التملك العقاري وذلك من خلال التسهيل على المواطنين عند الحصول على القروض العقارية.
- مساعدة المواطنين في شراء العقارات من خلال منحهم تمويل مالي يمكن استخدامه في الشراء.
لائحة نظام الرهن العقاري الجديد
تتضمن لائحة نظام الرهن العقاري الجديد عدد من الأمور التي يجب معرفتها قبل الحصول على التمويل وهي كالتالي:
إنشاء الرهن
أوضح نظام الرهن العقاري الجديد في السعودية أهم التفاصيل حول إنشاء الرهن العقاري بما في ذلك الشروط والضوابط التي تشمل ما يلي:
- نوع العقار الذي يمكن رهنه.
- شروط الراهن والمقترض.
- إجراءات التسجيل.
- حقوق جميع الأطراف.
أثار الرهن على الراهن والمرتهن
أوضح نظام الرهن العقاري العلاقة بين الراهن والمرتهن في عقد الرهن العقاري وحقوق كلا منهما؛ حيث يجب على المرتهن سداد الأقساط في موعدها المحدد وعلى الراهن استلامها كما يحق له تنفيذ العقوبات المنصوص عليها عند تأسيس الرهن في حالة التأخر في السداد أو الامتناع عنه.
حق الغير في الرهن العقاري
حدد النظام حق الغير في الرهن العقاري مثل حقوق الدائنين الآخرين للمالك والمستأجرين ويضمن ذلك حماية حقوق الأطراف الثالثة وتجنب النزاعات المالية المحتملة.
الحق في الدفع المسبق
يتيح النظام للراهن سداد قيمة القرض قبل الموعد المحدد للانتهاء منه مع دفع غرامة مالية بقيمة ليست مرتفعة، وهذا ما يساعد الأشخاص على تسوية الالتزامات المالية والتخلص منها خلال فترة قصيرة.
الحق في التتبع
يحق للمرتهن تتبع العقار المرهون عند التصرف فيه أو بيعه لشخص آخر مما يضمن له حماية استثماراته في حالة تغيير ملكية العقار.
حجز العقار
في حالة التوقف عن سداد أقساط القرض العقاري يحق للمرتهن الحجز العقار وهذا النظام يتيح له استعادة استحقاقه المالي من خلال اتخاذ بعض الإجراءات القانونية.
شروط الرهن العقاري
أوضحت لائحة نظام الرهن العقاري الجديد في السعودية عدد من الشروط التي تشمل كل مما يلي:
أسعار الفائدة
يتم تحديد أسعار الفائدة في نظام الرهن العقاري الجديد بحسب حجم وقوى العرض والطلب كما تختلف حسب نوع ومدة الرهن وقيمة الضمان؛ حيث يبلغ متوسط الفائدة على الرهن العقاري في المملكة حوالي 5% سنويا.
نسبة القيمة إلى القرض
يتم تعريف نسبة القيمة إلى القرض على أنها نسبة قيمة الملكية التي يمكن استعارتها كقرض على أن يكون الحد الأقصى لها 90% في النظام الجديد بالنسبة للمنزل الأول و70% بالنسبة للمنزل الثاني و60% بالنسبة للمنازل التالية.
شروط السداد
يتم الاتفاق على شروط السداد بين الراهن والمرهون له مع بداية إنشاء الرهن العقاري، وتشمل الشروط كل مما يلي:
- مدة السداد التي تتراوح بين 15 و20 عام.
- فترة السماح التي تتراوح فيما بين 6-12 شهر.
- العقوبات والغرامات في حالة التأخير.
- خيارات السداد المرنة المتاحة.
معايير الأهلية
يمكن للأشخاص الذين تتوفر لديهم شروط الأهلية التقدم للحصول على الرهن العقاري، وتتمثل فيما يلي:
- يكون مواطن سعودي كما يشترط الحصول على الموافقة من وزارة الداخلية السعودية إذ لم يكن سعوديًا.
- لا يقل عمر المقترض عن 18 عام ولا يزيد عن 60 عام.
- لا تقل مدة العمل في الوظيفة الحالية عن ستة أشهر.
- الحد الأدنى للدخل الشهري 3000 ريال سعودي عند التقديم على القرض.
- امتلاك المتقدم للحصول على قرض الرهن العقاري الدفعة الأولى من القرض.
- أن تكون الشركة أو المؤسسة التي يعمل بها المتقدم معتمدة لدى البنوك.
تعديلات نظام الرهن العقاري الجديد
تم إجراء التعديلات على نظام الرهن العقاري ليأتي النظام الجديد بالعديد من المزايا مثل:
خيارات السداد المرنة
اصبحت خيارات سداد القرض العقاري أكثر مرونة مقارنة بما كانت عليه سابقا، كما يتم حاليا تحديد مدى السداد والفترة الزمنية التي يتم السداد فيها وكذلك توفير عدة خيارات مرنة للسداد.
حماية حقوق المقترضين
يضمن نظام الرهن العقاري الجديد حماية حقوق المقترضين وذلك بالطرق التالية:
- إمكانية تسوية النزاعات خلال فترة قصيرة مع توفير الحماية لجميع الأطراف.
- يتضمن عدة إجراءات منظمة لتنفيذ الرهن وإشعار المرهون عليه.
- يتضمن بعض الإجراءات المخصصة للمزاد العلني.
انخفاض الرسوم وأسعار الفائدة
مع وجود تنافس كبير بين المقترضين أصبحت الرسوم المدفوعة أقل وكذلك أسعار الفائدة على القرض العقاري الذي يحصل عليه كل شخص تنطبق عليه الشروط.
عيوب نظام الرهن العقاري الجديد
على الرغم من المميزات السابقة إلا أن هناك عدة مخاطر في نظام الرهن العقاري الجديد ومنها ما يلي:
- التعثر والحجز وللتعامل مع هذا الخطر تم توفير برامج إعادة هيكلة الديون بالإضافة إلى تأمين الرهن العقاري.
- الاحتيال والفساد.
- مخاطر التضخم.
- التأثيرات الاجتماعية والبيئية.
التصرف في العقار المرهون
أوضح النظام معايير التصرف في العقار المرهون وهي كالتالي:
- يحق للراهن التصرف في العقار المرهون وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقارات ولا يجوز التصرف فيه إن لم يكن مسجلا في النظام.
- للراهن الحق في غلة العقار المرهون كما يلتزم بنفقته وحق إدارته بما لا يضر بمصلحة المرتهن إلا في حالة إذا كان الاتفاق على استيفاء الدين من غلة العقار.
- يلتزم الراهن بكل مما يلي:
- الحفاظ على سلامة العقار المرهون.
- سداد نفقة العقار المرهون.
- سداد الدين وقت حلول موعده.
مميزات نظام الرهن العقاري في السعودية
تشمل أهم المميزات المتوفرة في نظام الرهن العقاري في السعودية كل مما يلي:
- تحفيف العبء على صندوق التنمية العقارية الذي أصبح يوجه اهتماماته حاليا لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة فقط.
- زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك العقارية للقرض العقاري.
- مساعدة أصحاب الدخل الضعيف في امتلاك مسكن مناسب خاص بهم بدلا من تأجير المساكن.
- التقليل من البطالة بين فئة العاملين في قطاع البناء والتشييد بسبب زيادة معدلات البناء في السعودية.
- زيادة حجم العقارات المعروضة للإسكان مع تقليل نسبة الفائدة التي تحصل عليها شركات التمويل.
- أصبحت العلاقة منظمة بشكل كبير بين الراهن والمرتهن وأصبح حقوق كلا منهما مضمونة وفقا لأحكام النظام.
نظام الرهن العقاري الجديد
نظام الرهن العقاري الجديد هو نظام مستحدث ينظم العلاقة بين الراهن والمرتهن وحق كلا منهما في العقار المرهون ويتضمن العديد من التعديلات للتخلص من العيوب الموجودة في النظام السابق.
الأسئلة الشائعة
ماذا يحدث بعد سداد الدين؟
بعد الانتهاء من كامل الدين المستحق في الرهن العقاري ينقضي الرهن ويحصل الراهن على العقار؛ حيث تم تعريف الرهن العقاري على أنه مرتبط بالدين وينقضي مع انقضائه.
هل يبطل الرهن العقاري بموت الراهن؟
وفقًا لنظام الرهن العقاري الجديد لا ينقضي الرهن مع وفاة الراهن أو المرتهن أو فقدان الأهلية، ولكن في حالة حدوث ذلك ينتقل الرهن إلى الورثة وإذا فقدت الأهلية ينوب عنه وليه.
كيف يمكن للمرتهن حماية حقه عند تعذر الوفاء من قبل الراهن؟
في حالة عدم الوفاء بالدين المخصص للرهن العقاري يحق بيع العقار المرهون ثم استيفاء الدين منه.
هل يجوز للراهن التصرف في عقار مرهون؟
يحق للراهن التصرف في العقار المرهون إذا كان مسجلا في نظام التسجيل العيني للعقار اعتمادا على أحد محامين العقارات وفيما عدا ذلك لا يمكن التصرف في العقار.
