فرز العقارات والوحدات العقارية في السعودية: الشروط والإجراءات وصكوك الملكية المستقلة

قد يمتلك شخص عمارة سكنية ويرغب في بيع كل شقة على حدة، أو يملك عدة أشخاص عقارًا مشتركًا ويريدون تحديد الوحدات المستقلة والأجزاء المشتركة لكل مالك. في هذه الحالات، يبرز مفهوم فرز العقار، الذي يتيح تحديد الوحدات العقارية المستقلة وتنظيم ملكيتها وفق الإجراءات النظامية.

ويرتبط فرز العقارات بنظام التسجيل العيني للعقار ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، حيث ينظم كل منهما جانبًا من جوانب تحديد الوحدات والحقوق المرتبطة بها وتسجيلها.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بفرز العقار؟

فرز العقار هو تقسيم العقار المشترك أو المبنى إلى وحدات عقارية مستقلة يمكن أن تكون لكل وحدة منها ملكية وحقوق مستقلة، مع تحديد الأجزاء المشتركة التي يستفيد منها الملاك بحسب الأنظمة والوثائق المعتمدة.

ومن أمثلة الوحدات العقارية التي يمكن فرزها:

• الشقق السكنية.

• الأدوار أو الطبقات المستقلة.

• المحلات التجارية.

• المكاتب.

• المرائب أو المواقف المستقلة، متى استوفت المتطلبات النظامية.

• الوحدات الأخرى التي يمكن فرزها وإجراء حقوق الملكية عليها والتصرف فيها استقلالًا عن بقية أجزاء البناء، وفق التعريف النظامي.

  

  طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

  +1

   

مثال عملي

إذا كانت هناك عمارة تتكون من 12 شقة، فلا يكفي أن يحدد المالك أرقام الشقق في عقد بيع خاص بكل مشتري. بل يجب استكمال إجراءات الفرز المعتمدة، وتحديد الوحدات والأجزاء المشتركة، ثم تسجيل الوحدات في السجل العقاري وفق المتطلبات النظامية.

ثانيًا: ما الفرق بين العقار المشترك والوحدة العقارية المفرزة؟

وتنص المادة الثالثة والثلاثون من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار على إنشاء صحيفة أساسية للعقار المشترك، تتفرع عنها صحيفة مستقلة لكل عقار مفرز، كما يكون لكل وحدة مفرزة صك تسجيل ملكية مستقل.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ثالثًا: ما شروط فرز العقار أو إعادة فرزه؟

حددت المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها متطلبات الفرز وإعادة الفرز، ومن أبرزها:

الرياضة

1. وجود صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات.

2. توفر بيانات العقار، بما فيها العنوان والمساحة والمرافق، بحسب الحالة.

3. توفر الرخص والتراخيص والفسوحات الصادرة من الجهات المختصة.

4. تقديم تقرير مساحي أو مخططات المشروع المعتمدة، بحسب نوع العقار.

5. تحديد ما يخص كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة وفق المتطلبات الفنية المعتمدة.

وقد تتطلب بعض الحالات موافقات إضافية من الملاك أو أصحاب الحقوق، وفق نوع الفرز وطبيعة العقار والقيود المسجلة عليه.

رابعًا: ما خطوات طلب الفرز للعقارات المسجلة عينيًا؟

تتيح الهيئة العامة للعقار خدمة إلكترونية لطلب فرز العقارات المسجلة عينيًا، وتتضمن خطوات الخدمة المنشورة ما يلي:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

1. تسجيل الدخول: الدخول إلى الخدمة باستخدام النفاذ الوطني.

2. اختيار نوع الخدمة: تحديد خدمة الفرز.

3. تحديد العقار: اختيار رقم العقار المسجل عينيًا.

4. إكمال النموذج: إدخال البيانات المطلوبة للوحدات والعقار.

5. إرفاق المستندات: إرفاق محضر الفرز الرسمي والموافقات والمستندات المطلوبة.

6. سداد المقابل المالي: دفع المقابل المالي المقرر للخدمة بحسب الحالة.

7. تقديم الطلب: إرسال الطلب ومتابعة حالته حتى استكمال الإجراءات.

يمكن الاطلاع على الخدمة من الرابط الرسمي:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينيًا – الهيئة العامة للعقار

خامسًا: ما المستندات المطلوبة لفرز العقار؟

وفق متطلبات الخدمة الرسمية، تشمل المستندات والمتطلبات الأساسية:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

• هوية وطنية أو إقامة سارية للأفراد.

• سجل تجاري ساري للمنشآت الخاصة، عند انطباق ذلك.

• محضر رسمي لفرز العقار.

• موافقة ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق.

• وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب وكيلًا عن المالك.

وقد يلزم تقديم مخططات وتقارير مساحية ورخص وموافقات إضافية بحسب نوع العقار والفرز المطلوب.

نصيحة عملية: قبل تقديم الطلب، تأكد من أن محضر الفرز والبيانات المساحية يتطابقان مع واقع العقار والمخططات المعتمدة، وأن موافقات أصحاب الحقوق المطلوبة مكتملة.

سادسًا: ما المقصود بالأجزاء المشتركة؟

الأجزاء المشتركة هي الأجزاء أو المرافق التي تخدم أكثر من وحدة عقارية، أو تكون مشتركة بين الملاك وفق النظام والوثائق المعتمدة.

ومن أمثلتها:

• المداخل والممرات المشتركة.

• السلالم والمصاعد.

• العناصر الإنشائية المشتركة.

• أنظمة الخدمات الميكانيكية والكهربائية المشتركة.

• بعض مرافق البنية التحتية والخدمات، وفق طبيعة العقار والضوابط المعتمدة.

وتوضح اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بعض العناصر التي تعد من الأجزاء المشتركة، كما تنظم بيان حصة الوحدة في هذه الأجزاء والحقوق والالتزامات المرتبطة بها.

الرياضة

ولا ينبغي افتراض أن كل مرفق يقع داخل حدود شقة معينة يُعد ملكية خاصة؛ فقد يكون جزءًا من نظام خدمات مشترك أو عنصرًا إنشائيًا مشتركًا وفق المخططات والوثائق النظامية.

سابعًا: هل يحصل كل مالك على صك مستقل بعد الفرز؟

نعم، ينص نظام التسجيل العيني للعقار على أن لكل وحدة عقارية مفرزة واقعة في عقار مشترك صك تسجيل ملكية خاصًا بها.

نظام التسجيل العيني للعقار

كما توضح اللائحة التنفيذية أن صحيفة العقار الأساسية تتفرع عنها صحيفة مستقلة لكل وحدة مفرزة، وتُسجل وثائق الملكية المشتركة في الصحيفة الأساسية، مع الإشارة إليها في الصحائف المتفرعة عنها.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ويتيح ذلك تحديد ملكية كل وحدة والحقوق المرتبطة بها بصورة مستقلة، مع استمرار ارتباطها بالعقار المشترك والأجزاء التي تخدم الوحدات.

ثامنًا: هل يمكن إعادة فرز العقار أو تغيير استعماله؟

يمكن إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه، أو تغيير استعمالاته، وفق المتطلبات والموافقات النظامية.

ويقرر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ضرورة مراعاة موافقة الجمعية العامة والمرتهن، إن وجد، عند إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته، كما يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع التغيير والحصول على موافقات الجهات المختصة.

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

وتختلف المتطلبات بحسب طبيعة العقار، وما إذا كان يتضمن جمعية ملاك أو حقوقًا مسجلة أو رهنًا قائمًا.

تاسعًا: ماذا يحدث إذا كان العقار مفرزًا ثم دُمج مع عقار آخر؟

نظمت المادة الثالثة والثلاثون من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار حالة دمج عقارين أو أكثر، إذا كان لكل منها صحيفة عقارية مستقلة، حيث تُدمج الصحائف في صحيفة واحدة جديدة وفق الإجراءات المعتمدة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ويجب استكمال الموافقات والبيانات المساحية والتنظيمية المطلوبة قبل اعتماد الدمج، مع مراعاة الحقوق والقيود المسجلة على العقارات المعنية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن فرز عمارة سكنية إلى شقق مستقلة؟

نعم، إذا استوفت العمارة والوحدات متطلبات الفرز النظامية والفنية، وتم تقديم المستندات والموافقات المطلوبة واعتماد الفرز وفق الإجراءات المعتمدة.

الرياضة

هل يحتاج الفرز إلى موافقة أصحاب الحقوق؟

تشترط خدمة الفرز للعقارات المسجلة عينيًا موافقة ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق، كما قد تتطلب الحالات الأخرى موافقات إضافية وفق نوع العقار والحقوق المسجلة عليه.

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

هل يحصل كل مالك شقة على صك مستقل؟

نعم، لكل وحدة عقارية مفرزة في العقار المشترك صك تسجيل ملكية مستقل وفق نظام التسجيل العيني للعقار.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يمكن إعادة فرز عقار مرهون؟

يجب مراعاة موافقة المرتهن، إن وجد، وفق الأحكام المنظمة لإعادة فرز العقار المشترك وتغيير استعمالاته، إلى جانب موافقات الجهات المختصة والمتطلبات الأخرى.

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

هل يمكن دمج عقارين مسجلين عينيًا؟

نعم، تنظم اللائحة التنفيذية دمج الصحائف العقارية لعقارين أو أكثر في صحيفة واحدة جديدة، بعد استكمال الإجراءات والموافقات المطلوبة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

الخاتمة

يساعد فرز العقارات على تنظيم ملكية الوحدات المستقلة وتحديد الأجزاء المشتركة والحقوق المرتبطة بها، كما يتيح إصدار صك تسجيل ملكية مستقل لكل وحدة مفرزة. لكن الفرز وإعادة الفرز والدمج لا تتم بمجرد اتفاق الملاك؛ بل تتطلب استيفاء المستندات والموافقات والإجراءات النظامية.