التظلم من رفض طلب التسجيل العيني للعقار في السعودية: المدد النظامية والإجراءات

قد يتقدم مالك عقار أو صاحب مصلحة بطلب تسجيل حق عيني أو التأشير بتصرف عقاري في السجل العقاري، ثم يُبلّغ برفض الطلب أو سقوط أسبقيته أو وقف إجراءاته. وفي هذه الحالات، لا يعني القرار بالضرورة انتهاء حق مقدم الطلب في المطالبة بمراجعة القرار؛ إذ وضع نظام التسجيل العيني للعقار مسارًا للتظلم يحدد المدد والإجراءات والجهة التي يُرفع إليها التظلم.

وتبرز أهمية هذا المسار في أن تسجيل التصرفات العقارية يخضع لمتطلبات محددة، كما أن أسبقية الطلب قد تؤثر في ترتيب النظر في الطلبات المتعارضة على العقار نفسه. لذلك، ينبغي فهم أسباب القرار ومواعيد التظلم قبل اتخاذ أي خطوة لاحقة.

التظلم من رفض طلب التسجيل العيني للعقار

أولًا: ما القرارات التي يجوز التظلم منها؟

تحدد المادة الحادية والعشرون من نظام التسجيل العيني للعقار ثلاث حالات رئيسية يحق لمن أُبلغ بها التظلم بشأنها:

1. رفض طلب التسجيل أو التأشير: مثل رفض طلب تسجيل تصرف عقاري أو التأشير بحق أو مستند في السجل العقاري.

2. سقوط أسبقية الطلب: عندما يفقد الطلب أسبقيته وفق الإجراءات النظامية.

3. وقف الإجراءات: عندما يصدر قرار بوقف استكمال إجراءات التسجيل أو التأشير.

ويجب أن يُبلّغ مقدم الطلب بالقرار وأسبابه وفق أحكام اللائحة التنفيذية. كما تضمنت التعديلات المنشورة على اللائحة أحكامًا بشأن إصدار قرار مسبب من المسجل العقاري في الحالات التي يشملها النص المعدل.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثانيًا: ما المدد النظامية للتظلم؟

حددت المادة الحادية والعشرون من النظام مددًا واضحة ينبغي الانتباه إليها؛ إذ لا تتجاوز المدة المقررة لكل مرحلة 30 يومًا.

تنبيه مهم: عند رفض التظلم، تبدأ مدة اللجوء إلى المحكمة من تاريخ إبلاغ مقدم التظلم برفضه. أما إذا لم يصدر قرار خلال المدة المحددة، فتبدأ من تاريخ انتهاء تلك المدة. ويجب مراعاة عبارة النظام المتعلقة بالتاريخين وأيهما أسبق عند انطباقها.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثالثًا: كيف يقدم التظلم أمام الجهة المختصة؟

يمكن تنظيم خطوات التظلم عمليًا على النحو التالي:

1. الحصول على القرار: احتفظ بإشعار رفض الطلب أو سقوط أسبقيته أو وقف الإجراءات، وتأكد من معرفة السبب الوارد فيه.

2. مراجعة سبب القرار: تحقق مما إذا كان مرتبطًا بنقص المستندات أو عدم صلاحيتها أو وجود قيد على العقار أو تعارض مع طلب آخر.

3. إعداد مذكرة التظلم: وضّح بيانات العقار والطلب والقرار محل الاعتراض، واذكر أسباب الاعتراض والمستندات المؤيدة له.

4. تقديم التظلم خلال 30 يومًا: يُرفع إلى الجهة المختصة وفق القنوات والإجراءات المعتمدة.

5. الاحتفاظ بإثبات التقديم: احفظ رقم الطلب وتاريخه ووقت تقديمه وأي إشعار باستلامه.

6. متابعة النتيجة: راقب الإشعارات وتاريخ صدور القرار، لأن ذلك يؤثر في حساب المهلة التالية إذا لم يُقبل التظلم.

وتنص المادة الحادية والعشرون على أنه إذا قُبل التظلم، تأمر الجهة المختصة بالتسجيل أو التأشير. أما إذا رُفض أو لم يصدر قرار خلال المدة المحددة، فيجوز للمتظلم اللجوء إلى المحكمة المختصة ضمن المهلة النظامية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

رابعًا: ماذا يحدث إذا رُفض التظلم أو لم يُبت فيه؟

إذا رفضت الجهة المختصة التظلم، أو لم تتخذ قرارًا بشأنه خلال 30 يومًا من تقديمه، يجيز النظام لمقدمه التظلم أمام المحكمة المختصة خلال 30 يومًا وفق نقطة بدء المدة المحددة في المادة الحادية والعشرين.

وينبغي في هذه المرحلة تجهيز ملف متكامل يتضمن:

• القرار الأول محل التظلم.

• مذكرة التظلم المقدمة إلى الجهة المختصة.

• إثبات تاريخ تقديم التظلم.

• قرار رفض التظلم، إن صدر، وإثبات تاريخ الإبلاغ به.

• المستندات المؤيدة لحق مقدم الطلب في التسجيل أو التأشير.

• ما يوضح سبب الاعتراض على القرار والطلب المطلوب من المحكمة.

ولا يكفي الاعتماد على المراسلات العامة أو الاعتراض الشفهي؛ بل ينبغي توثيق الإجراءات والتواريخ والمستندات بما يتيح إثبات الالتزام بالمدد النظامية.

خامسًا: هل يؤثر التظلم في الطلبات اللاحقة على العقار نفسه؟

نعم. تنص المادة الحادية والعشرون على وقف النظر في الطلبات اللاحقة إلى حين الفصل في التظلم.

كما تضمنت التعديلات المنشورة على اللائحة التنفيذية حكمًا يتعلق بالطلبات اللاحقة إذا أصبح قرار رفض أو وقف الطلب أو سقوط أسبقيته نهائيًا؛ إذ يجوز عندئذٍ السير في الطلبات اللاحقة وفق أسبقية تقديمها، متى استوفت المتطلبات النظامية، ولا يعتد في ترتيب الأولوية بالطلب المرفوض أو الذي سقطت أسبقيته.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وهذا يؤكد أهمية التمييز بين مجرد تقديم الطلب وبين استمرار تمتعه بالأسبقية وفق النظام.

مثال توضيحي

إذا قُدّم طلبان متعارضان بشأن تسجيل تصرف على العقار نفسه، ثم صدر قرار بسقوط أسبقية الطلب الأول، فقد يتأثر ترتيب النظر في الطلبات اللاحقة بحسب نتيجة التظلم وما تقرره النصوص النظامية ذات الصلة.

سادسًا: ما أسباب رفض طلب التسجيل أو وقف إجراءاته؟

تختلف الأسباب بحسب نوع الطلب والمستندات والقيود المسجلة على العقار. ومن المسائل التي ينبغي التحقق منها:

• عدم اكتمال المستندات المؤيدة للطلب.

• عدم تقديم النواقص خلال المهلة المحددة لاستكمالها.

• وجود قيد في السجل العقاري يمنع التصرف في العقار.

• تعارض الطلب مع طلب آخر على العقار ذاته.

• عدم صلاحية المستند أو عدم استيفائه المتطلبات النظامية.

• وجود سبب نظامي يستدعي وقف الإجراءات إلى حين معالجة المسألة.

وتنص المادة العشرون من النظام على أن طلب التسجيل يعد كأن لم يكن إذا لم تُقدَّم المستندات المؤيدة المطلوبة خلال 30 يومًا من تاريخ تقديم الطلب. كما تنظم اللائحة التنفيذية إعادة الطلب الناقص لاستكمال النواقص خلال 30 يومًا، مع بيان أثر عدم استكمالها في المهلة المحددة.

نظام التسجيل العيني للعقار

+2

ولذلك، فإن معرفة سبب القرار بدقة خطوة أساسية؛ إذ قد يكون الحل استكمال مستندات ناقصة، أو معالجة وضع الصك، أو التظلم من القرار، بحسب الحالة.

سابعًا: نموذج إرشادي لمذكرة التظلم

يمكن الاستفادة من الصيغة التالية عند إعداد مذكرة أولية، مع تعديلها وفق الوقائع والمستندات الفعلية:

هذه صيغة إرشادية وليست نموذجًا رسميًا صادرًا عن الهيئة. ويجب التحقق من القناة والنموذج المعتمدين قبل تقديم التظلم.

الأسئلة الشائعة

كم المدة المتاحة للتظلم من رفض طلب التسجيل العيني؟

30 يومًا من تاريخ إبلاغ مقدم الطلب بالرفض أو سقوط الأسبقية أو وقف الإجراءات، وفق المادة الحادية والعشرين من النظام.

كم تستغرق الجهة المختصة للبت في التظلم؟

تلتزم الجهة المختصة بالبت في التظلم خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمه.

ماذا أفعل إذا رُفض التظلم؟

يجوز التظلم أمام المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من تاريخ الإبلاغ برفض التظلم، وفق المادة الحادية والعشرين.

ماذا لو لم تصدر الجهة المختصة قرارًا خلال المدة النظامية؟

إذا لم يصدر قرار خلال 30 يومًا من تقديم التظلم، فيجوز اللجوء إلى المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من انتهاء المدة المحددة للبت فيه، وفق النص النظامي.

هل يوقف التظلم الطلبات اللاحقة على العقار؟

ينص النظام على وقف النظر في الطلبات اللاحقة إلى حين الفصل في التظلم، مع مراعاة الأحكام التنظيمية المتعلقة بما يحدث بعد أن يصبح القرار نهائيًا.

الخاتمة

يمنح نظام التسجيل العيني للعقار صاحب المصلحة مسارًا واضحًا للتظلم من رفض طلب التسجيل أو التأشير أو سقوط الأسبقية أو وقف الإجراءات. ويعتمد نجاح التظلم على فهم سبب القرار، وتقديم المستندات المناسبة، والالتزام بالمدد النظامية المحددة لكل مرحلة.