تصحيح الأخطاء وتحديث بيانات العقار في السجل العقاري السعودي: الإجراءات والمهل النظامية

تُعد دقة بيانات العقار في السجل العقاري من أهم الضمانات التي تدعم استقرار الملكية العقارية وتقلل النزاعات بشأن المساحة والحدود والأوصاف والحقوق المسجلة. ومع ذلك، قد تظهر بعض الأخطاء الكتابية أو الحسابية، أو تطرأ تغييرات فعلية على العقار نتيجة البناء أو الإضافة أو التعديل أو الهدم، مما يستلزم اتباع الإجراءات النظامية لتصحيح البيانات أو تحديثها.

وقد نظم نظام التسجيل العيني للعقار هذه المسائل، فميّز بين تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة وبين تعديل بيانات العقار بناءً على المستندات النظامية المعتمدة، كما ألزم المالك بإبلاغ الجهة المختصة ببعض التغييرات خلال مدة محددة.

أولًا: ما الفرق بين تصحيح الخطأ وتحديث بيانات العقار؟

من المهم التمييز بين الإجراءين؛ لأن لكل منهما سببًا ومتطلبات مختلفة.

وتعرّف التعديلات المنشورة على اللائحة التنفيذية الأخطاء الكتابية والمادية البحتة بأنها الأخطاء الكتابية أو الحسابية أو الفنية الواردة في السجل العقاري أو وثائقه، دون التأثير على الحقوق العينية المسجلة. أما تعديل بيانات العقار فيشمل تغيير أوصاف العقار أو حدوده أو مساحته أو بياناته المكانية وفق المستندات النظامية المعتمدة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

+1

مثال عملي: إذا كان الخطأ مجرد رقم كُتب بصورة غير صحيحة في السجل، فقد يكون المسار هو تصحيح الخطأ. أما إذا توسع المبنى أو تغيرت حدوده بموجب ترخيص ومخطط معتمد، فالمسألة تتعلق بتحديث بيانات العقار، وليس مجرد تصحيح خطأ كتابي.

ثانيًا: ما الأساس النظامي لتصحيح الأخطاء في السجل العقاري؟

تنص المادة الخامسة من نظام التسجيل العيني للعقار على أنه لا يجوز تعديل بيانات السجل العقاري أو إجراء أي تغيير عليها إلا وفقًا لأحكام النظام واللائحة التنفيذية.

كما تقرر المادة ذاتها أن الجهة المختصة تصحح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة، بناءً على طلب ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن بالطريقة المحددة في اللائحة.

نظام التسجيل العيني للعقار

ويترتب على ذلك ما يلي:

1. لا يجوز للمالك أو أي طرف تعديل بيانات السجل العقاري بصورة منفردة.

2. يجب أن يستند التصحيح إلى طبيعة الخطأ والمستندات المؤيدة له.

3. يجب أن يتم التصحيح من خلال الجهة المختصة ووفق الإجراءات المعتمدة.

4. يجب إشعار ذوي الشأن بالتصحيح، مع مراعاة حقهم في الاعتراض وفق المدد النظامية.

وتوضح اللائحة التنفيذية ضرورة حفظ أثر التصحيح بما يتيح معرفة ما تم تصحيحه ومن قام به، كما تقرر حق ذي الشأن في الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من تاريخ الإشعار به.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

+1

ثالثًا: كيف يتم تحديث بيانات العقار بسبب البناء أو التعديل أو الهدم؟

نظمت المادة الرابعة والعشرون من نظام التسجيل العيني للعقار التزام المالك بإبلاغ الجهة المختصة بأي تغيير يطرأ على وصف العقار بسبب إنشاء مبانٍ أو إضافتها أو تعديلها أو إزالتها.

وحددت المادة مدة الإبلاغ بـ 90 يومًا من تاريخ حدوث التغيير، على أن تتخذ الجهة المختصة الإجراءات اللازمة لتحديث بيانات السجل العقاري وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

ومن أبرز الحالات التي قد تستلزم تحديث البيانات:

• إنشاء مبنى جديد على العقار.

• إضافة دور أو ملحق إلى مبنى قائم.

• إجراء تعديل يؤثر في وصف العقار أو بياناته المسجلة.

• إزالة مبنى أو جزء منه.

• تغيير مرخص يؤثر في المساحة أو الحدود أو البيانات المكانية.

مثال عملي

إذا كان العقار مسجلًا بوصف ومساحة محددين، ثم حصل المالك على ترخيص لإضافة مبنى أو ملحق، فعليه إبلاغ الجهة المختصة بالتغيير خلال المدة النظامية، وتقديم المستندات المؤيدة، حتى تُحدَّث بيانات السجل بما يتوافق مع التغيير المعتمد.

ولا يعني ذلك أن كل تعديل داخلي بسيط يستوجب بالضرورة تعديل السجل؛ إذ يتوقف الأمر على طبيعة التغيير وأثره على وصف العقار والبيانات المطلوب تحديثها وفق النظام واللائحة.

رابعًا: هل تستطيع الهيئة تحديث بيانات العقار دون طلب من المالك؟

نعم. تجيز المادة الخامسة والعشرون من نظام التسجيل العيني للعقار للجهة المختصة أن تتخذ، من تلقاء نفسها، الإجراءات اللازمة لتحديث بيانات السجل العقاري بإضافة أي تغيير مرخص به على عقار قائم على الطبيعة وغير مثبت في السجل.

وتلتزم الجهة المختصة بإشعار ذوي الشأن بهذا التحديث.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وتوضح هذه المادة أن مسؤولية المحافظة على دقة السجل لا تقع على المالك وحده؛ فقد تتولى الجهة المختصة تحديث البيانات عند توافر المعلومات النظامية اللازمة.

ومع ذلك، لا ينبغي للمالك الاعتماد على احتمال اكتشاف التغيير وتحديثه تلقائيًا، بل عليه الوفاء بالتزام الإبلاغ المنصوص عليه في المادة الرابعة والعشرين متى انطبقت عليه.

خامسًا: ما المستندات التي قد تلزم لتحديث بيانات العقار؟

تحدد المستندات المطلوبة بحسب نوع التغيير وطبيعته، لكن قد تشمل، وفق الحالة:

• صك تسجيل الملكية وبيانات العقار.

• رخصة البناء أو التعديل أو الهدم، إن كانت مطلوبة.

• المخططات الهندسية المعتمدة.

• تقريرًا أو رفعًا مساحيًا من جهة مختصة، إذا تطلب الإجراء ذلك.

• المستندات الرسمية الصادرة من الجهة صاحبة الاختصاص.

• الوكالة أو مستند التمثيل النظامي، إذا كان مقدم الطلب وكيلًا.

وتنص المادة الحادية والعشرون من اللائحة التنفيذية على جواز تعديل بيانات العقار الواردة من جهة الاختصاص، ما لم يؤثر التعديل في الحقوق العينية، ففي هذه الحالة يجب أخذ موافقة ملاك تلك الحقوق. كما تنظم المادة التاسعة والعشرون من اللائحة إجراءات الإبلاغ عن التغييرات التي تطرأ على وصف العقار والمستندات المؤيدة للطلب.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

+1

تنبيه: هذه قائمة إرشادية وليست قائمة موحدة ملزمة لكل الحالات؛ إذ ينبغي التأكد من المتطلبات الخاصة بنوع التغيير والخدمة المقدمة.

سادسًا: ماذا لو كان تعديل البيانات يؤثر في حقوق الملاك أو أصحاب الحقوق العينية؟

إذا كان تعديل بيانات العقار يؤثر في الحقوق العينية المسجلة، فلا يكفي مجرد تقديم طلب لتغيير البيانات؛ إذ تشترط المادة الحادية والعشرون من اللائحة التنفيذية أخذ موافقة ملاك الحقوق المتأثرة بالتعديل.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ومن أمثلة الحالات التي تستلزم عناية خاصة:

• تعديل يؤثر في حدود عقار مجاور.

• تغيير يمس مساحة مرتبطة بحقوق ملكية مسجلة.

• تعديل يؤثر في حق ارتفاق أو انتفاع مسجل.

• تغيير قد ينعكس على حقوق أصحاب الرهون أو غيرهم من أصحاب الحقوق العينية.

ويهدف هذا الشرط إلى حماية الحقوق المسجلة ومنع تعديل وصف العقار بطريقة تضر بحقوق الغير دون استيفاء المتطلبات النظامية.

سابعًا: ما حجية بيانات السجل العقاري بعد التحديث؟

تقرر المادة الرابعة من نظام التسجيل العيني للعقار أن للسجل العقاري حجية مطلقة في الإثبات وفقًا لأحكام النظام، ويُعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة دون حاجة إلى بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزوير.

كما توجب المادة أن يتضمن السجل أوصاف العقار والحقوق العينية والالتزامات التي تتبعه والتعديلات التي تطرأ عليها.

نظام التسجيل العيني للعقار

ولهذا، فإن تحديث البيانات ليس مجرد إجراء شكلي؛ بل هو وسيلة للمحافظة على اتساق السجل مع الحالة النظامية والفعلية للعقار، مع ضرورة مراعاة الإجراءات المقررة لكل نوع من أنواع التعديل.

ثامنًا: ما الذي ينبغي للمالك فعله لتجنب مشكلات تحديث البيانات؟

للمحافظة على سلامة بيانات العقار، يُنصح باتباع الخطوات التالية:

1. مراجعة صحيفة العقار والتأكد من صحة الأوصاف والبيانات المسجلة.

2. الاحتفاظ بالرخص والمخططات والتقارير المساحية المتعلقة بالعقار.

3. إبلاغ الجهة المختصة بالتغييرات التي تستوجب التحديث خلال المدة النظامية.

4. التحقق من أثر التغيير على العقارات المجاورة والحقوق العينية المسجلة.

5. متابعة الطلب والاحتفاظ بما يثبت تقديمه والإشعارات الصادرة بشأنه.

6. عند تلقي إشعار بتصحيح بيانات السجل، مراجعة التصحيح سريعًا وتقديم الاعتراض خلال المدة المقررة إذا وُجد سبب نظامي لذلك.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للمالك تصحيح بيانات العقار بنفسه؟

لا؛ يجب أن يتم التصحيح من خلال الجهة المختصة ووفق أحكام النظام واللائحة التنفيذية. ويمكن لذي المصلحة تقديم طلب تصحيح مدعوم بالمستندات.

ما مدة الإبلاغ عن البناء أو الإضافة أو التعديل أو الهدم؟

يجب على مالك العقار إبلاغ الجهة المختصة خلال 90 يومًا من تاريخ حدوث التغيير، وفق المادة الرابعة والعشرين من نظام التسجيل العيني للعقار.

هل يمكن للهيئة تحديث بيانات العقار دون طلب من المالك؟

نعم، تجيز المادة الخامسة والعشرون للجهة المختصة تحديث البيانات من تلقاء نفسها إذا كان هناك تغيير مرخص به على عقار قائم وغير مثبت في السجل، مع إشعار ذوي الشأن.

ما مدة الاعتراض على تصحيح البيانات؟

وفق اللائحة التنفيذية، يحق لذي الشأن الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من تاريخ الإشعار بإجرائه.

هل يمكن تعديل بيانات العقار إذا كان التعديل يؤثر في حقوق الملاك؟

إذا كان التعديل يؤثر في الحقوق العينية، فيجب أخذ موافقة ملاك الحقوق المتأثرة، وفق المادة الحادية والعشرين من اللائحة التنفيذية، مع استيفاء بقية المتطلبات النظامية.

الخاتمة

إن تصحيح الأخطاء وتحديث بيانات العقار من الإجراءات الأساسية للمحافظة على دقة السجل العقاري وحماية الحقوق المرتبطة به. ويجب التمييز بين الخطأ الكتابي أو المادي البحت وبين التغيير الفعلي الذي يستلزم تحديث البيانات بموجب مستندات نظامية، مع الالتزام بمهلة الإبلاغ عن التغييرات التي حددها النظام.

فرز العقارات والوحدات العقارية في السعودية: الشروط والإجراءات وصكوك الملكية المستقلة

قد يمتلك شخص عمارة سكنية ويرغب في بيع كل شقة على حدة، أو يملك عدة أشخاص عقارًا مشتركًا ويريدون تحديد الوحدات المستقلة والأجزاء المشتركة لكل مالك. في هذه الحالات، يبرز مفهوم فرز العقار، الذي يتيح تحديد الوحدات العقارية المستقلة وتنظيم ملكيتها وفق الإجراءات النظامية.

ويرتبط فرز العقارات بنظام التسجيل العيني للعقار ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، حيث ينظم كل منهما جانبًا من جوانب تحديد الوحدات والحقوق المرتبطة بها وتسجيلها.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بفرز العقار؟

فرز العقار هو تقسيم العقار المشترك أو المبنى إلى وحدات عقارية مستقلة يمكن أن تكون لكل وحدة منها ملكية وحقوق مستقلة، مع تحديد الأجزاء المشتركة التي يستفيد منها الملاك بحسب الأنظمة والوثائق المعتمدة.

ومن أمثلة الوحدات العقارية التي يمكن فرزها:

• الشقق السكنية.

• الأدوار أو الطبقات المستقلة.

• المحلات التجارية.

• المكاتب.

• المرائب أو المواقف المستقلة، متى استوفت المتطلبات النظامية.

• الوحدات الأخرى التي يمكن فرزها وإجراء حقوق الملكية عليها والتصرف فيها استقلالًا عن بقية أجزاء البناء، وفق التعريف النظامي.

  

  طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

  +1

   

مثال عملي

إذا كانت هناك عمارة تتكون من 12 شقة، فلا يكفي أن يحدد المالك أرقام الشقق في عقد بيع خاص بكل مشتري. بل يجب استكمال إجراءات الفرز المعتمدة، وتحديد الوحدات والأجزاء المشتركة، ثم تسجيل الوحدات في السجل العقاري وفق المتطلبات النظامية.

ثانيًا: ما الفرق بين العقار المشترك والوحدة العقارية المفرزة؟

وتنص المادة الثالثة والثلاثون من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار على إنشاء صحيفة أساسية للعقار المشترك، تتفرع عنها صحيفة مستقلة لكل عقار مفرز، كما يكون لكل وحدة مفرزة صك تسجيل ملكية مستقل.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ثالثًا: ما شروط فرز العقار أو إعادة فرزه؟

حددت المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها متطلبات الفرز وإعادة الفرز، ومن أبرزها:

الرياضة

1. وجود صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات.

2. توفر بيانات العقار، بما فيها العنوان والمساحة والمرافق، بحسب الحالة.

3. توفر الرخص والتراخيص والفسوحات الصادرة من الجهات المختصة.

4. تقديم تقرير مساحي أو مخططات المشروع المعتمدة، بحسب نوع العقار.

5. تحديد ما يخص كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة وفق المتطلبات الفنية المعتمدة.

وقد تتطلب بعض الحالات موافقات إضافية من الملاك أو أصحاب الحقوق، وفق نوع الفرز وطبيعة العقار والقيود المسجلة عليه.

رابعًا: ما خطوات طلب الفرز للعقارات المسجلة عينيًا؟

تتيح الهيئة العامة للعقار خدمة إلكترونية لطلب فرز العقارات المسجلة عينيًا، وتتضمن خطوات الخدمة المنشورة ما يلي:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

1. تسجيل الدخول: الدخول إلى الخدمة باستخدام النفاذ الوطني.

2. اختيار نوع الخدمة: تحديد خدمة الفرز.

3. تحديد العقار: اختيار رقم العقار المسجل عينيًا.

4. إكمال النموذج: إدخال البيانات المطلوبة للوحدات والعقار.

5. إرفاق المستندات: إرفاق محضر الفرز الرسمي والموافقات والمستندات المطلوبة.

6. سداد المقابل المالي: دفع المقابل المالي المقرر للخدمة بحسب الحالة.

7. تقديم الطلب: إرسال الطلب ومتابعة حالته حتى استكمال الإجراءات.

يمكن الاطلاع على الخدمة من الرابط الرسمي:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينيًا – الهيئة العامة للعقار

خامسًا: ما المستندات المطلوبة لفرز العقار؟

وفق متطلبات الخدمة الرسمية، تشمل المستندات والمتطلبات الأساسية:

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

• هوية وطنية أو إقامة سارية للأفراد.

• سجل تجاري ساري للمنشآت الخاصة، عند انطباق ذلك.

• محضر رسمي لفرز العقار.

• موافقة ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق.

• وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب وكيلًا عن المالك.

وقد يلزم تقديم مخططات وتقارير مساحية ورخص وموافقات إضافية بحسب نوع العقار والفرز المطلوب.

نصيحة عملية: قبل تقديم الطلب، تأكد من أن محضر الفرز والبيانات المساحية يتطابقان مع واقع العقار والمخططات المعتمدة، وأن موافقات أصحاب الحقوق المطلوبة مكتملة.

سادسًا: ما المقصود بالأجزاء المشتركة؟

الأجزاء المشتركة هي الأجزاء أو المرافق التي تخدم أكثر من وحدة عقارية، أو تكون مشتركة بين الملاك وفق النظام والوثائق المعتمدة.

ومن أمثلتها:

• المداخل والممرات المشتركة.

• السلالم والمصاعد.

• العناصر الإنشائية المشتركة.

• أنظمة الخدمات الميكانيكية والكهربائية المشتركة.

• بعض مرافق البنية التحتية والخدمات، وفق طبيعة العقار والضوابط المعتمدة.

وتوضح اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بعض العناصر التي تعد من الأجزاء المشتركة، كما تنظم بيان حصة الوحدة في هذه الأجزاء والحقوق والالتزامات المرتبطة بها.

الرياضة

ولا ينبغي افتراض أن كل مرفق يقع داخل حدود شقة معينة يُعد ملكية خاصة؛ فقد يكون جزءًا من نظام خدمات مشترك أو عنصرًا إنشائيًا مشتركًا وفق المخططات والوثائق النظامية.

سابعًا: هل يحصل كل مالك على صك مستقل بعد الفرز؟

نعم، ينص نظام التسجيل العيني للعقار على أن لكل وحدة عقارية مفرزة واقعة في عقار مشترك صك تسجيل ملكية خاصًا بها.

نظام التسجيل العيني للعقار

كما توضح اللائحة التنفيذية أن صحيفة العقار الأساسية تتفرع عنها صحيفة مستقلة لكل وحدة مفرزة، وتُسجل وثائق الملكية المشتركة في الصحيفة الأساسية، مع الإشارة إليها في الصحائف المتفرعة عنها.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ويتيح ذلك تحديد ملكية كل وحدة والحقوق المرتبطة بها بصورة مستقلة، مع استمرار ارتباطها بالعقار المشترك والأجزاء التي تخدم الوحدات.

ثامنًا: هل يمكن إعادة فرز العقار أو تغيير استعماله؟

يمكن إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه، أو تغيير استعمالاته، وفق المتطلبات والموافقات النظامية.

ويقرر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ضرورة مراعاة موافقة الجمعية العامة والمرتهن، إن وجد، عند إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته، كما يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع التغيير والحصول على موافقات الجهات المختصة.

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

وتختلف المتطلبات بحسب طبيعة العقار، وما إذا كان يتضمن جمعية ملاك أو حقوقًا مسجلة أو رهنًا قائمًا.

تاسعًا: ماذا يحدث إذا كان العقار مفرزًا ثم دُمج مع عقار آخر؟

نظمت المادة الثالثة والثلاثون من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار حالة دمج عقارين أو أكثر، إذا كان لكل منها صحيفة عقارية مستقلة، حيث تُدمج الصحائف في صحيفة واحدة جديدة وفق الإجراءات المعتمدة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ويجب استكمال الموافقات والبيانات المساحية والتنظيمية المطلوبة قبل اعتماد الدمج، مع مراعاة الحقوق والقيود المسجلة على العقارات المعنية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن فرز عمارة سكنية إلى شقق مستقلة؟

نعم، إذا استوفت العمارة والوحدات متطلبات الفرز النظامية والفنية، وتم تقديم المستندات والموافقات المطلوبة واعتماد الفرز وفق الإجراءات المعتمدة.

الرياضة

هل يحتاج الفرز إلى موافقة أصحاب الحقوق؟

تشترط خدمة الفرز للعقارات المسجلة عينيًا موافقة ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق، كما قد تتطلب الحالات الأخرى موافقات إضافية وفق نوع العقار والحقوق المسجلة عليه.

طلب الفرز للعقارات المسجلة عينياً

هل يحصل كل مالك شقة على صك مستقل؟

نعم، لكل وحدة عقارية مفرزة في العقار المشترك صك تسجيل ملكية مستقل وفق نظام التسجيل العيني للعقار.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يمكن إعادة فرز عقار مرهون؟

يجب مراعاة موافقة المرتهن، إن وجد، وفق الأحكام المنظمة لإعادة فرز العقار المشترك وتغيير استعمالاته، إلى جانب موافقات الجهات المختصة والمتطلبات الأخرى.

نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

هل يمكن دمج عقارين مسجلين عينيًا؟

نعم، تنظم اللائحة التنفيذية دمج الصحائف العقارية لعقارين أو أكثر في صحيفة واحدة جديدة، بعد استكمال الإجراءات والموافقات المطلوبة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

الخاتمة

يساعد فرز العقارات على تنظيم ملكية الوحدات المستقلة وتحديد الأجزاء المشتركة والحقوق المرتبطة بها، كما يتيح إصدار صك تسجيل ملكية مستقل لكل وحدة مفرزة. لكن الفرز وإعادة الفرز والدمج لا تتم بمجرد اتفاق الملاك؛ بل تتطلب استيفاء المستندات والموافقات والإجراءات النظامية.

 إجراءات تسجيل التصرفات العقارية بعد التسجيل العيني الأول في السعودية: البيع والهبة والرهن والإرث

بعد تسجيل العقار لأول مرة في السجل العقاري، لا تنتهي الإجراءات النظامية المتعلقة به؛ إذ قد تنتقل ملكيته بالبيع أو الهبة أو الإرث، أو يُرهن لمصلحة جهة تمويلية، أو يُقسم إلى وحدات عقارية مستقلة.

وقد أوجب نظام التسجيل العيني للعقار تسجيل التصرفات اللاحقة التي تنشئ حقًا عينيًا أصليًا أو تبعيًا أو تنقله أو تغيره أو تنهيه، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لهذه الحقوق. ولا تكون الحقوق المشمولة بهذه القاعدة نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بالتسجيل.

وتكمن أهمية هذه القاعدة في أن توثيق الاتفاق بين الأطراف لا يغني وحده عن استكمال التسجيل المطلوب في السجل العقاري متى كان النظام يشترطه لنفاذ التصرف أو الحق العيني.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

 إجراءات تسجيل التصرفات العقارية

أولًا: ما التصرفات العقارية التي يجب تسجيلها؟

تنص المادة الثالثة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار على تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل الأول التي تؤثر في الحقوق العينية أو بيانات العقار، وتذكر من أمثلتها القسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح.

Law of Real Estate Registration

ومن أبرز هذه التصرفات:

ويجب التمييز بين التصرفات التي تنشئ أو تنقل حقًا عينيًا، والتصرفات التي تخضع لقواعد أخرى. فمثلًا، أوجب النظام التأشير بعقود الإيجار والالتزامات الموثقة المتعلقة بمنفعة العقار إذا كانت مدتها عشر سنوات فأكثر.

Law of Real Estate Registration

+1

ثانيًا: تسجيل بيع العقار ونقل الملكية

عند بيع عقار مسجل عينيًا، يجب استكمال إجراءات نقل الملكية في السجل العقاري وفق المتطلبات المعتمدة، وعدم الاكتفاء بعقد البيع أو دفع الثمن.

وتوفر الهيئة العامة للعقار خدمة إلكترونية لنقل الملكية، وتتضمن خطواتها تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني، واختيار العقار، وتعبئة الطلب، وإرفاق المستندات المطلوبة، وسداد الرسوم المطبقة، ثم تقديم الطلب.

Transfer of ownership

أبرز المتطلبات

بحسب صفحة الخدمة الرسمية، تشمل المتطلبات الأساسية:

• هوية وطنية أو إقامة سارية للأفراد.

• سجل تجاري ساري للمنشآت الخاصة، عند انطباق ذلك.

• أن يكون العقار مسجلًا.

• موافقة الأطراف المعنيين، بما في ذلك الملاك وأصحاب الحقوق.

• وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب ممثلًا عن المالك.

• سداد ضريبة التصرفات العقارية عند انطباقها والحصول على الرقم المرجعي المطلوب.

  

  Transfer of ownership

   

مثال عملي

إذا باع شخص شقة مسجلة عينيًا إلى مشترٍ، فعليه استكمال إجراءات نقل الملكية وفق الخدمة المعتمدة. ولا يكفي توقيع العقد وتسليم المفاتيح وحدهما لإثبات اكتمال تسجيل انتقال الحق العيني.

ويجب التحقق كذلك من وجود أي رهن أو قيد يمنع التصرف، لأن المادة العشرين من النظام تمنع التسجيل إذا كان السجل يتضمن أعباء تمنع التصرف في العقار.

Law of Real Estate Registration

ثالثًا: تسجيل الهبة العقارية

الهبة من التصرفات التي قد تؤدي إلى انتقال ملكية العقار من شخص إلى آخر دون مقابل بيع، ولذلك يجب استكمال إجراءاتها النظامية وتسجيل انتقال الحق وفق المتطلبات المعتمدة.

وقبل إتمام الهبة، ينبغي التحقق من:

1. صحة بيانات العقار والمالك المسجل.

2. استيفاء متطلبات الهبة والتوثيق ذات الصلة.

3. موافقات الأطراف أو أصحاب الحقوق عند وجوبها.

4. عدم وجود قيد يمنع التصرف أو يستلزم معالجة مسبقة.

5. تسجيل انتقال الملكية وتحديث بيانات السجل العقاري.

ولا ينبغي افتراض أن مجرد تحرير وثيقة هبة أو توقيعها يعني أن جميع آثار انتقال الملكية قد اكتملت؛ إذ يجب استكمال الإجراء المطلوب للتسجيل وفق النظام.

رابعًا: تسجيل الرهن العقاري

الرهن من الحقوق العينية التبعية التي أوجب النظام تسجيل التصرفات المنشئة لها في السجل العقاري.

Law of Real Estate Registration

ويكتسب تسجيل الرهن أهمية خاصة لأنه يوضح وجود حق للجهة المرتهنة على العقار، وقد يؤثر في قدرة المالك على التصرف فيه.

ما الذي يجب التحقق منه عند تسجيل الرهن؟

• بيانات المالك والعقار.

• مستندات الرهن وموافقة الأطراف المعنية.

• بيانات الجهة المرتهنة.

• استيفاء متطلبات الخدمة المعتمدة.

• قيد الرهن في السجل العقاري.

وتعرض وزارة العدل متطلبات تسجيل الرهن ضمن خدمات تسجيل الملكية العقارية، بينما تتيح الهيئة العامة للعقار خدمات نقل الملكية والتسجيل وفق نطاق اختصاصها والإجراءات المعتمدة.

وزارة الموارد البشرية

+1

هل يمكن بيع العقار المرهون؟

لا ينبغي افتراض أن وجود الرهن يمنع كل تصرف في جميع الحالات، أو أن البيع ممكن دون أي إجراء. فالمادة العشرين من نظام التسجيل العيني تمنع التسجيل إذا تضمن السجل أعباء تمنع التصرف في العقار. ولذلك يجب التحقق من طبيعة الرهن وشروطه وموافقة أصحاب الحقوق وما يلزم لاستكمال التسجيل.

Law of Real Estate Registration

خامسًا: تسجيل الإرث وانتقال العقار إلى الورثة

عند وفاة مالك العقار، لا ينبغي الاكتفاء بإثبات الوفاة أو حصر الورثة دون تحديث بيانات الملكية وفق الإجراءات النظامية.

وتنص المادة الخامسة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار على أن تقوم الجهة المعنية بإصدار التبليغ عن وفاة مالك العقار إلى السجل العقاري، وتزويده بقائمة رسمية للورثة، وفق الآلية المتفق عليها مع الجهة المختصة.

Law of Real Estate Registration

وتتطلب معالجة العقار الموروث التحقق من المستندات اللازمة، بما فيها مستندات الورثة والملكية، واستكمال إجراءات تحديث السجل وتسجيل الحقوق وفق المتطلبات المعتمدة.

مثال عملي

إذا توفي مالك أرض مسجلة عينيًا وترك عدة ورثة، فيجب استكمال الإجراءات التي تثبت انتقال الحقوق إلى الورثة وتحديث السجل العقاري وفق المستندات الرسمية.

أما إذا أراد الورثة بيع الأرض أو قسمتها بعد ذلك، فسيكون عليهم استكمال إجراءات التصرف الجديد أيضًا، بحسب طبيعة المعاملة.

سادسًا: تسجيل القسمة العقارية وفرز العقار

قد يرغب مالك عقار أو مجموعة ملاك في تقسيم عقار إلى أجزاء أو وحدات مستقلة، أو دمج عقارات وفق المتطلبات التنظيمية.

ويعد تسجيل القسمة العقارية من التصرفات التي أشار إليها النظام صراحة ضمن التصرفات الواجب تسجيلها. كما تنظم المادة الثالثة والثلاثون تسجيل التجزئة أو الدمج في السجل العقاري بعد موافقة الجهة المختصة، ووفق الإجراءات المحددة في اللائحة.

Law of Real Estate Registration

ومن ثم، لا يكفي الاتفاق بين الملاك على تقسيم العقار إذا كانت القسمة تستلزم موافقات أو إجراءات مساحية وتنظيمية، بل يجب استكمالها وتحديث السجل العقاري وفقًا لها.

سابعًا: ماذا يحدث إذا لم يُسجل التصرف العقاري؟

الأثر يختلف بحسب نوع التصرف، لكن المادة الثالثة عشرة تقرر أن الحقوق الناتجة عن التصرفات المشمولة بها لا تكون نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بالتسجيل.

Law of Real Estate Registration

وقد يترتب على عدم استكمال التسجيل:

• عدم اكتمال انتقال الملكية في السجل.

• بقاء بيانات المالك السابق في السجل إلى حين تحديثها وفق الإجراءات النظامية.

• صعوبة استكمال تصرف لاحق يتطلب إثبات الملكية المسجلة.

• تعارض البيانات أو نشوء نزاع بشأن الحقوق.

• تعذر تسجيل معاملة جديدة إذا كان السجل يتضمن قيدًا يمنع التصرف.

لذلك، ينبغي للمشتري أو المستفيد التأكد من اكتمال التسجيل المطلوب، لا مجرد وجود اتفاق أو مستند بين الأطراف.

ثامنًا: ما ترتيب الأولوية عند تقديم أكثر من طلب على العقار نفسه؟

نظم النظام حالة تعدد طلبات التسجيل المتعلقة بالعقار نفسه. فبحسب المادة العشرين، تكون الأولوية في معالجة الطلبات وفق ترتيب تسجيلها بحسب التاريخ والوقت، وفق الإجراءات المحددة في اللائحة التنفيذية.

Law of Real Estate Registration

وهذا يجعل تاريخ ووقت تقديم الطلب عنصرًا مهمًا في الحالات التي تتعلق بأكثر من تصرف على العقار ذاته.

كما يجب الانتباه إلى أن وجود قيد يمنع التصرف قد يحول دون تسجيل طلب جديد، حتى لو تم تقديمه واستيفاء بعض مستنداته.

تاسعًا: ماذا تفعل إذا رُفض طلب التسجيل أو تأخر؟

نظمت المادة الحادية والعشرون من النظام حق التظلم من رفض طلب التسجيل أو التأشير، أو عدم معالجة الطلب وفق ترتيب تسجيله، أو تعليق معالجته.

وبحسب المادة، يجب تقديم التظلم إلى الجهة المختصة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإشعار بالرفض أو التعليق أو المخالفة في ترتيب المعالجة. وتفصل الجهة في التظلم خلال ثلاثين يومًا من تقديمه. وإذا رُفض التظلم أو لم يُبت فيه خلال المدة المحددة، فيجوز اللجوء إلى المحكمة المختصة خلال ثلاثين يومًا وفق الشروط والمواعيد الواردة في المادة.

Law of Real Estate Registration

ولهذا، ينبغي الاحتفاظ برقم الطلب والإشعارات والمستندات المقدمة، والتحقق من تاريخ الإشعار حتى لا تفوت المواعيد النظامية.

الأسئلة الشائعة

هل يكفي عقد البيع لنقل ملكية العقار المسجل عينيًا؟

لا يكفي افتراض ذلك؛ فالتصرفات التي تنشئ أو تنقل حقًا عينيًا مشمولًا بالمادة الثالثة عشرة يجب تسجيلها حتى تكون نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية وفق النظام.

Law of Real Estate Registration

هل يجب تسجيل الرهن العقاري؟

نعم، تسجيل الرهن من التصرفات التي تنشئ حقًا عينيًا تبعيًا، ويجب استكمال تسجيله وفق المتطلبات النظامية.

Law of Real Estate Registration

كيف تُحدَّث بيانات العقار بعد وفاة مالكه؟

تنص المادة الخامسة عشرة على تبليغ السجل العقاري بوفاة المالك وتزويده بقائمة رسمية للورثة وفق الآلية المعتمدة، ثم تُستكمل إجراءات تحديث الملكية بحسب المستندات والمتطلبات النظامية.

Law of Real Estate Registration

هل يمكن تسجيل قسمة العقار دون موافقة الجهة المختصة؟

تخضع القسمة والتجزئة والدمج للموافقات والإجراءات التنظيمية والمساحية المطلوبة، ويجب تسجيلها في السجل العقاري وفق النظام واللائحة التنفيذية.

Law of Real Estate Registration

ماذا أفعل إذا رُفض طلب التسجيل؟

يمكن التظلم وفق المادة الحادية والعشرين من النظام خلال المدة المحددة، مع الاحتفاظ بالإشعار والمستندات. وإذا رُفض التظلم أو لم يُبت فيه خلال المدة النظامية، فيجوز اللجوء إلى المحكمة المختصة وفق الشروط والمواعيد المحددة.

Law of Real Estate Registration

الخاتمة

يتطلب تسجيل التصرفات العقارية بعد التسجيل العيني الأول استكمال الإجراءات النظامية التي تضمن تحديث بيانات العقار والحقوق المرتبطة به. سواء كان التصرف بيعًا أو هبة أو رهنًا أو إرثًا أو قسمة، فإن تسجيله في السجل العقاري ليس مجرد خطوة إدارية؛ بل يرتبط بنفاذ الحقوق العينية وآثارها وفق النظام.

حجية السجل العقاري في السعودية: قوة الإثبات وآثار تسجيل الملكية والتصرفات العقارية

لا تقتصر أهمية التسجيل العيني للعقار على إصدار صك تسجيل الملكية؛ بل تمتد إلى تحديد الأثر النظامي للبيانات المسجلة، ومدى الاحتجاج بها أمام القضاء والجهات الحكومية، وأثر تسجيل التصرفات العقارية اللاحقة.

وقد قرر نظام التسجيل العيني للعقار حجية السجل العقاري في الإثبات، ونظم تسجيل الحقوق العينية والتصرفات اللاحقة، كما حدد مرحلة زمنية لاكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة. وتبرز أهمية هذه الأحكام عند شراء عقار، أو تسجيل رهن، أو انتقال الملكية بالإرث، أو نشوء نزاع حول بيانات العقار.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بحجية السجل العقاري؟

تعني حجية السجل العقاري أن البيانات والحقوق المقيدة فيه تكون لها القوة الإثباتية التي قررها النظام، بحيث يُعمل بمضمون السجل أمام القضاء والجهات كافة دون الحاجة إلى تقديم بينة إضافية لإثبات ما أثبته السجل، مع مراعاة الاستثناءات النظامية.

وتنص المادة الرابعة من نظام التسجيل العيني للعقار على أن السجل العقاري له الحجية المطلقة في الإثبات وفقًا لأحكام النظام، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزوير.

نظام التسجيل العيني للعقار

وتشمل بيانات السجل أوصاف العقار وجميع الحقوق العينية التي ترد عليه والالتزامات التي تتبعه والتعديلات التي تطرأ عليها.

ما أهمية ذلك للمالك والمشتري؟

• يستطيع المشتري التحقق من بيانات العقار وحقوقه المسجلة قبل إتمام التصرف.

• يمكن للمالك الرجوع إلى صحيفة العقار لمعرفة الحقوق والقيود المسجلة عليه.

• يساعد السجل على الحد من التعارض بين البيانات العقارية والمستندات المتعلقة بالملكية.

• تصبح إجراءات تحديث الحقوق والتصرفات اللاحقة مرتبطة بالقيد في السجل وفق أحكام النظام.

لكن لا ينبغي تفسير الحجية المطلقة على أنها تمنع كل اعتراض في جميع الظروف؛ فالنظام يحدد أسباب الطعن وإجراءات التصحيح والاعتراض، كما يميز بين الحجية المطلقة للسجل واكتساب التسجيل العيني الأول هذه الحجية.

ثانيًا: متى يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة؟

هذه من أهم النقاط التي يجب على الملاك فهمها.

بحسب المادة الحادية عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار، يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا، وفق ما تحدده الجهة المختصة في قرار الإعلان للمنطقة العقارية.

نظام التسجيل العيني للعقار

ويترتب على ذلك ضرورة التمييز بين مرحلتين:

1. مرحلة التسجيل العيني الأول: تُسجل بيانات العقار والملكية وفق الإجراءات النظامية، وتُنشر قوائم العقارات المسجلة عينياً.

2. مرحلة اكتساب الحجية المطلقة: يكتسب التسجيل الحجية المطلقة وفق المدة والإجراءات المحددة في النظام وقرار الإعلان الخاص بالمنطقة العقارية.

ولا يصح افتراض أن جميع العقارات في المملكة اكتسبت الحجية المطلقة في تاريخ واحد؛ إذ يجب التحقق من تاريخ النشر والإعلان الخاص بالمنطقة العقارية المعنية.

ثالثًا: هل يستطيع المتضرر الاعتراض بعد اكتساب الحجية المطلقة؟

نعم، لكن أثر الاعتراض بعد اكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة يختلف عن الاعتراض خلال الفترة السابقة.

تنص المادة الحادية عشرة على أن المتضرر من التسجيل العيني الأول، بعد اكتسابه الحجية المطلقة، يحق له اللجوء إلى المحكمة المختصة وطلب التعويض من المتسبب، دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.

نظام التسجيل العيني للعقار

مثال توضيحي

إذا اكتشف شخص بعد اكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة أنه تضرر من تسجيل عقار، فلا يعني ذلك أن بإمكانه طلب إلغاء التسجيل أو تعديل بياناته مباشرة.

بل يجب النظر في الأحكام النظامية التي تنظم حقه في اللجوء إلى المحكمة المختصة وطلب التعويض، مع فحص طبيعة الضرر وأسبابه والمسؤولية عنه.

وهذا يجعل مراجعة بيانات العقار خلال إجراءات التسجيل والإعلان أمرًا مهمًا، خصوصًا بالنسبة إلى الملاك وأصحاب الحقوق العينية.

رابعًا: ما أثر عدم تسجيل التصرفات العقارية اللاحقة؟

نظمت المادة الثالثة عشرة من النظام تسجيل التصرفات التي تطرأ على العقار بعد التسجيل العيني الأول.

وتشمل هذه التصرفات ما من شأنه إنشاء حق عيني أصلي أو تبعي، أو نقله أو تغييره أو زواله، أو تعديل بيانات العقار. كما تشمل الأحكام النهائية المثبتة لهذه الحقوق، والقسمة العقارية والوصية والوقف والإرث والرهن والمنح وغيرها.

نظام التسجيل العيني للعقار

والقاعدة المهمة هنا أن هذه الحقوق لا تكون نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بالتسجيل في السجل العقاري.

مثال: بيع عقار مسجل عينيًا

إذا أبرم المالك عقد بيع لعقار مسجل عينيًا، فلا ينبغي الاكتفاء بتوقيع العقد أو تسليم الثمن واعتبار جميع آثار انتقال الحق العيني قد اكتملت.

بل يجب استكمال إجراءات تسجيل التصرف في السجل العقاري وفق المتطلبات المعتمدة؛ لأن النظام ربط نفاذ الحقوق العينية الناتجة عن التصرفات اللاحقة بالتسجيل.

وينطبق المبدأ نفسه على التصرفات الأخرى التي ينص النظام على تسجيلها.

خامسًا: هل يجب تسجيل عقد الإيجار في السجل العقاري؟

لا يفرض النظام التأشير في السجل العقاري على جميع عقود الإيجار لمجرد كونها عقود إيجار.

فبحسب المادة الرابعة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار، يجب التأشير بعقود الإيجار والالتزامات الموثقة نظامًا التي ترد على منفعة العقار إذا كانت مدتها عشر سنوات فأكثر، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لها. ولا تكون هذه الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التأشير.

نظام التسجيل العيني للعقار

وعليه، يجب التمييز بين الالتزامات المتعلقة بمنفعة العقار التي تبلغ المدة المحددة نظامًا، وبين عقود الإيجار الأخرى التي قد تخضع لأحكام تنظيمية مختلفة.

سادسًا: كيف يُصحح الخطأ في بيانات السجل العقاري؟

تنص المادة الخامسة من النظام على أنه لا يجوز تعديل بيانات السجل العقاري أو إجراء أي تغيير عليها إلا وفقًا لأحكام النظام واللائحة التنفيذية.

كما تجيز تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة بناءً على طلب من ذي مصلحة أو من تلقاء الجهة المختصة، مع إشعار ذوي الشأن وفق الوسائل المحددة في اللائحة.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وتوضح اللائحة التنفيذية أن تصحيح الأخطاء المادية يجب أن يكون قابلًا للتتبع، بحيث يمكن معرفة ما تم تصحيحه ومن قام بالتصحيح. كما تمنح ذوي الشأن حق الاعتراض على التصحيح خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإشعار به.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

الفرق بين تصحيح الخطأ والطعن في التسجيل

• الخطأ الكتابي أو المادي البحت: يُعالج وفق إجراء التصحيح المنصوص عليه في النظام واللائحة.

• الطعن بسبب التزوير: يخضع للأحكام والإجراءات النظامية ذات الصلة.

• النزاع حول حق عقاري: يتطلب النظر في طبيعة النزاع، ومرحلة التسجيل، والحجية التي اكتسبها، والجهة المختصة بالفصل فيه.

لذلك، لا ينبغي تقديم كل اختلاف في البيانات باعتباره خطأ ماديًا؛ فقد يكون الاختلاف متعلقًا بحدود الملكية أو بحقوق الغير، وهو ما يستلزم فحصًا نظاميًا أدق.

سابعًا: ما دور السجل العقاري قبل شراء عقار؟

قبل شراء عقار مسجل عينيًا، من المهم التحقق من بياناته النظامية والمكانية، بما يشمل:

1. مطابقة رقم العقار وموقعه مع العقار محل الصفقة.

2. مراجعة بيانات الملكية والحقوق العينية المسجلة.

3. التحقق من القيود المانعة من التصرف، إن وجدت.

4. مراجعة الحقوق والالتزامات المسجلة على العقار.

5. التأكد من أن التصرف المطلوب يمكن تسجيله وفق الإجراءات المعتمدة.

6. الاحتفاظ بالمستندات والبيانات المتعلقة بالصفقة.

وتنص المادة العشرين من اللائحة التنفيذية على تمكين المتصرف إليه من الاطلاع على جميع بيانات صحيفة العقار قبل توثيق التصرف.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وتساعد هذه المراجعة على اكتشاف المشكلات المحتملة قبل إتمام الصفقة، لكنها لا تغني عن التحقق من متطلبات التصرف المحدد أو الاستعانة بمختص عند وجود نزاع أو قيد غير واضح.

ثامنًا: الأسئلة الشائعة

هل السجل العقاري حجة أمام المحكمة؟

نعم، قرر النظام للسجل العقاري الحجية المطلقة في الإثبات وفق أحكامه، ويُعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة دون بينة إضافية، مع مراعاة الأسباب النظامية المحددة للطعن.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة بمجرد التسجيل؟

ليس بالضرورة في اللحظة نفسها؛ فالمادة الحادية عشرة تنظم اكتساب الحجية المطلقة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا، وفق قرار الإعلان للمنطقة العقارية.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يمكن إلغاء التسجيل العيني الأول بعد اكتسابه الحجية المطلقة؟

تنص المادة الحادية عشرة على أن المتضرر بعد اكتساب التسجيل الحجية المطلقة يحق له طلب التعويض من المتسبب أمام المحكمة المختصة، دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يجب تسجيل كل بيع عقاري في السجل العقاري؟

توجب المادة الثالثة عشرة تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول التي تنشئ الحقوق العينية أو تنقلها أو تغيرها أو تنهيها أو تعدل بيانات العقار، وفق الأحكام النظامية.

نظام التسجيل العيني للعقار

هل يجب التأشير بجميع عقود الإيجار في السجل العقاري؟

لا، فالمادة الرابعة عشرة تحدد وجوب التأشير بعقود الإيجار والالتزامات الموثقة نظامًا التي ترد على منفعة العقار إذا بلغت مدتها عشر سنوات فأكثر، وفق الأحكام النظامية.

نظام التسجيل العيني للعقار

الخاتمة

تتمثل أهمية السجل العقاري في أنه يوفر مرجعًا رسميًا لبيانات العقار والحقوق والالتزامات المرتبطة به، ويمنح التسجيل الحجية التي قررها النظام. كما أن تسجيل التصرفات اللاحقة ليس إجراءً شكليًا فحسب؛ بل يرتبط بنفاذ الحقوق العينية وآثارها القضائية والإدارية.

ومن ثم، فإن مراجعة بيانات السجل قبل شراء العقار، واستكمال التسجيل بعد التصرف، والتحقق من القيود والحقوق المسجلة، كلها خطوات أساسية لحماية المصالح العقارية.

خطوات التسجيل العيني الأول للعقار في السعودية: الشروط والخطوات والمستندات المطلوبة

بعد التعرف على مفهوم نظام التسجيل العيني للعقار وأهدافه، تأتي الخطوة العملية الأهم: كيف يُسجَّل العقار لأول مرة في السجل العقاري؟

يهدف التسجيل العيني الأول إلى إنشاء صحيفة عقارية للعقار تتضمن بياناته المكانية والوصفية وبيانات مالكي الحقوق العينية والحقوق والالتزامات المرتبطة به، وفق الإجراءات المنصوص عليها في نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته التنفيذية.

ولا يعني الإعلان عن بدء التسجيل في منطقة عقارية أن على كل مالك اتباع إجراء واحد في جميع الحالات؛ إذ تتحدد الخطوات بحسب المنطقة المعلنة، وحالة العقار، والبيانات المتاحة، والمتطلبات المعتمدة للتسجيل.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما شروط التسجيل العيني الأول؟

بحسب نظام التسجيل العيني للعقار، يشترط للتسجيل العيني الأول، في الأصل، أن يكون للعقار صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، وأن تكون بياناته الجيومكانية مكتملة. وتُحدد اللائحة التنفيذية إجراءات التسجيل والتحقق من البيانات والمستندات.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وتوضح خدمة التسجيل العيني الأول لدى الهيئة العامة للعقار المتطلبات الأساسية التالية:

• وجود هوية وطنية أو إقامة سارية للأفراد.

• وجود سجل تجاري ساري للمنشآت الخاصة، عند انطباق ذلك.

• وجود صك إلكتروني صادر من وزارة العدل للعقار.

• وجود وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب وكيلًا عن المالك.

• أن يقع العقار ضمن المنطقة العقارية المعلنة للتسجيل.

  

  التسجيل العيني الأول

   

مهم: وجود صك إلكتروني وحده لا يعني أن العقار قد سُجّل عينيًا بالفعل؛ إذ يجب إتمام إجراءات التسجيل الأول وإصدار صك تسجيل الملكية من السجل العقاري.

ثانيًا: خطوات التسجيل العيني الأول للعقار إلكترونيًا

تتيح الهيئة العامة للعقار خدمة التسجيل العيني الأول عبر منصة السجل العقاري، وتتمثل الخطوات المنشورة للخدمة في الآتي:

التسجيل العيني الأول

1. الدخول إلى الخدمة: تسجيل الدخول باستخدام خدمة النفاذ الوطني.

2. إدخال بيانات العقار: تعبئة البيانات المطلوبة للعقار المراد تسجيله.

3. التحقق من البيانات الجيومكانية: مراجعة موقع العقار ومعلوماته المكانية والتأكد من صحتها.

4. مراجعة الطلب: معاينة البيانات المدخلة وإرفاق الوثائق الداعمة عند الحاجة.

5. متابعة الطلب: الاحتفاظ برقم الطلب ومتابعة الإشعارات حتى صدور قرار بشأنه.

6. إصدار صك تسجيل الملكية: بعد استكمال المتطلبات والتحقق من البيانات واعتماد التسجيل.

يمكن الوصول إلى الخدمة من خلال الرابط الرسمي:

خدمة التسجيل العيني الأول – الهيئة العامة للعقار

ثالثًا: ما المستندات المطلوبة للتسجيل؟

تذكر خدمة التسجيل العيني الأول المستندات والمتطلبات الأساسية التالية:

التسجيل العيني الأول

• هوية وطنية أو إقامة سارية للأفراد.

• سجل تجاري ساري للمنشآت الخاصة، عند انطباق ذلك.

• صك إلكتروني صادر من وزارة العدل للعقار.

• وكالة سارية إذا كان مقدم الطلب وكيلًا عن المالك.

وتنص اللائحة التنفيذية كذلك على إرفاق المستندات المثبتة للحقوق العينية، ومنها بيانات الصك ومصدره، والوثائق التي تثبت الحقوق العينية إن وجدت، والمخططات الهندسية ورخص البناء والهدم وضمانات البناء والتأمين وغيرها من المستندات المتعلقة بالعقار، بحسب الحالة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

نصيحة عملية: قبل تقديم الطلب، طابق بيانات الصك مع موقع العقار وحدوده ومساحته، وجهّز المستندات التي تفسر أي اختلاف محتمل.

رابعًا: ماذا يحدث إذا اختلفت مساحة الصك عن مساحة العقار على الطبيعة؟

قد يظهر عند إجراء الأعمال المساحية أن المساحة أو أطوال الحدود الواردة في الصك تختلف عن القياسات الفعلية للعقار.

وقد عالجت اللائحة التنفيذية هذه الحالة، مع تعديل أحكامها بقرار الهيئة العامة للعقار الصادر بتاريخ 28 سبتمبر 2026. وبموجب النص المعدل، إذا كان الاختلاف ضمن حدود التفاوت المسموح بها في الجدول النظامي، أمكن تسجيل بيانات الصك وفق الضوابط، بشرط عدم المساس بحقوق الغير أو حدود الطرق والشوارع والممرات والمرافق العامة. أما إذا تجاوز الاختلاف الحدود المسموح بها، فيجب معالجة الاختلاف وفق الإجراءات النظامية قبل استكمال التسجيل.

الرياضة

وتختلف حدود التفاوت بحسب تصنيف المنطقة العقارية، وفق الجدول المعدل:

الرياضة

هذه النسب ليست تصريحًا بتغيير مساحة العقار بحرية؛ بل حدود تنظيمية لمعالجة اختلاف القياسات ضمن الشروط الواردة في اللائحة. وإذا كان الاختلاف مؤثرًا في حقوق الغير أو تجاوز الحدود المسموح بها، فلا يكفي مجرد تقديم طلب التسجيل لتجاوزه.

خامسًا: هل يمكن رفض طلب التسجيل العيني الأول؟

نعم، لكن اللائحة التنفيذية المعدلة حددت أسبابًا لرفض الطلب. فبموجب المادة الرابعة عشرة مكرر، لا يجوز رفض طلب التسجيل العيني الأول إلا بقرار مسبب من المسجل العقاري، استنادًا إلى أحد السببين التاليين:

الرياضة

1. عدم سريان صك الملكية أو عدم صلاحيته.

2. أن يكون العقار محل الطلب مسجلًا عينيًا بالفعل عند تقديم الطلب.

وتجيز اللائحة لمن رُفض طلبه بسبب عدم سريان الصك أو عدم صلاحيته أن يتقدم بطلب جديد بعد معالجة الصك.

الرياضة

ومن المهم التفريق بين رفض الطلب ووقف إجراءات التسجيل؛ فقد تتوقف الإجراءات بسبب قيد يمنع التصرف في العقار، أو بسبب ازدواجية بين صكوك الملكية تستلزم المعالجة النظامية. ولا يُعد وقف الإجراءات في هذه الحالات رفضًا تلقائيًا للطلب.

الرياضة

سادسًا: ماذا لو كان العقار خارج المنطقة المعلنة للتسجيل؟

تتطلب خدمة التسجيل العيني الأول أن يكون العقار ضمن منطقة عقارية معلنة.

التسجيل العيني الأول

وتنظم اللائحة حالة العقارات الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية، حيث يمكن لمالك العقار طلب إعلان الموقع منطقة عقارية، مع تقديم البيانات الجيومكانية المطابقة للمواصفات المعتمدة وصك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية. وتقوم الهيئة بدراسة الطلب والنظر في إعلان المنطقة وفق النظام واللائحة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وعليه، إذا لم يكن عقارك ضمن منطقة معلنة، فتحقق من الإعلانات الرسمية أولًا، ثم راجع المتطلبات المتعلقة بطلب إعلان المنطقة عند انطباقها.

سابعًا: ما مدة التسجيل العيني الأول وتكلفته؟

لا توجد مدة واحدة ثابتة لجميع الطلبات؛ إذ توضح صفحة الخدمة الرسمية أن مدة الإنجاز تختلف بحسب نوع الحالة. كما أن المقابل المالي، إن انطبق، يخضع لما تحدده الأنظمة واللوائح والخدمات المعتمدة.

التسجيل العيني الأول

+1

لذلك، لا يُنصح بالاعتماد على مدة أو تكلفة متداولة دون مراجعة بيانات الخدمة الرسمية عند تقديم الطلب.

ثامنًا: هل يمكن الاعتراض على نتيجة التسجيل؟

إذا كان هناك نزاع على الملكية أو اعتراض على التسجيل العيني الأول، فيجب التمييز بين تصحيح خطأ مادي وبين الاعتراض الذي يتطلب الفصل في حق أو ملكية.

وقد نظمت اللائحة المعدلة إجراءات التأشير بالدعوى القضائية المتعلقة بالاعتراض على التسجيل العيني الأول، بما في ذلك تقديم طلب التأشير بعد قيد الدعوى لدى المحكمة المختصة، وفق الشروط المحددة. كما نظمت حالات الاعتراض بعد اكتساب التسجيل الحجية المطلقة، مع مراعاة الأحكام المتعلقة بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.

الرياضة

أما الأخطاء الكتابية والمادية البحتة، فقد خصصت لها اللائحة إجراءً للتصحيح، مع إشعار ذوي الشأن وإتاحة الاعتراض على التصحيح خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإشعار.

الرياضة

الأسئلة الشائعة

هل يمكن تسجيل العقار دون صك إلكتروني؟

تذكر خدمة التسجيل العيني الأول وجود صك إلكتروني صادر من وزارة العدل ضمن متطلباتها الأساسية. وتوجد أحكام خاصة بحسب نوع العقار وحالته، لذلك يجب التحقق من المتطلبات المنطبقة على العقار المعني لدى الهيئة.

التسجيل العيني الأول

هل يلزم أن يكون العقار في منطقة معلنة؟

نعم، تشترط خدمة التسجيل العيني الأول أن يقع العقار في المنطقة العقارية المعلنة. وتوجد آلية لطلب إعلان موقع العقار منطقة عقارية وفق المتطلبات النظامية.

التسجيل العيني الأول

+1

ماذا أفعل إذا كانت مساحة الصك مختلفة عن المساحة الفعلية؟

ينبغي مراجعة البيانات المساحية المعتمدة وتحديد مقدار الاختلاف وتصنيف المنطقة العقارية. فإذا تجاوز الاختلاف الحدود المسموح بها، فيجب معالجته وفق الإجراءات النظامية قبل استكمال التسجيل.

الرياضة

هل يمكن رفض الطلب بسبب نقص المستندات؟

ينبغي استكمال المستندات المطلوبة والرد على إشعارات الهيئة. وقد نظمت اللائحة إجراءات الطلبات الناقصة، كما حددت أسبابًا معينة لرفض طلب التسجيل العيني الأول بموجب النص المعدل.

الرياضة

+1

ما الوثيقة التي يحصل عليها المالك بعد اكتمال التسجيل؟

تصدر الهيئة صك تسجيل الملكية بناءً على السجل العقاري، وتُنشأ صحيفة للعقار تتضمن بياناته وحقوقه والتزاماته وفق النظام واللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

+1

الخاتمة

يتطلب التسجيل العيني الأول التأكد من صلاحية صك الملكية، ودقة البيانات الجيومكانية، واستيفاء المستندات، ومراجعة أي اختلاف بين الصك والواقع قبل اعتماد التسجيل. كما ينبغي متابعة الإعلانات الرسمية للمنطقة العقارية وعدم افتراض أن إجراءات التسجيل أو مواعيده واحدة في جميع مناطق المملكة.

نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية: المفهوم والأهداف وأهم الأحكام

يُعد التسجيل العيني للعقار من الأنظمة المهمة في تنظيم الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية؛ إذ يقوم على تسجيل العقار نفسه في السجل العقاري، مع بيان موقعه وحدوده ومساحته ومالكي الحقوق العينية عليه وما يرتبط به من حقوق والتزامات.

وقد صدر نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/9/1443هـ، وتعرض الهيئة العامة للعقار النظام ولائحته التنفيذية ضمن التشريعات العقارية السارية.

ويهدف النظام إلى تنظيم إجراءات التسجيل العقاري، وتكوين سجل موثوق لبيانات العقارات، وتوثيق الحقوق والتغييرات التي تطرأ عليها وفق الإجراءات النظامية.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بالتسجيل العيني للعقار؟

التسجيل العيني هو جعل العقار محل الحق العقاري أساسًا للقيد في السجل العقاري، بحيث تُخصص لكل عقار صحيفة تتضمن بياناته المكانية والوصفية وحالته النظامية، وما يتصل به من حقوق والتزامات وتعديلات.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

وبعبارة مبسطة، يركز التسجيل العيني على العقار ذاته، وليس على مجرد حفظ مستندات انتقال الملكية بين الأشخاص.

مثال توضيحي

إذا كانت هناك أرض في أحد أحياء جدة، فإن بياناتها في السجل العقاري تشمل، بحسب ما ينطبق عليها:

• رقم العقار وموقعه.

• الحدود والأطوال والمساحة.

• بيانات المالك أو ملاك الحقوق العينية.

• الحقوق والالتزامات المسجلة على العقار.

• بيانات الملكية السابقة والتغييرات اللاحقة.

• القيود المانعة من التصرف، إن وجدت.

وتوضح اللائحة التنفيذية البيانات التي تتضمنها صحيفة العقار وصك تسجيل الملكية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

ثانيًا: ما الفرق بين التسجيل العيني والصك العقاري؟

من المهم عدم الخلط بين الصك العقاري والسجل العقاري؛ فهما ليسا مصطلحين متطابقين.

وفي نظام التسجيل العيني، تصدر الهيئة صك تسجيل الملكية بناءً على السجل العقاري، وفق البيانات والإجراءات المحددة في اللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

تنبيه مهم: لا يعني ذلك أن كل صك عقاري سابق يصبح غير صالح تلقائيًا؛ بل يجب التحقق من وضع العقار والمنطقة العقارية والإجراءات المعلنة بشأنها، وعدم افتراض أن التسجيل العيني الأول قد اكتمل في كل موقع.

ثالثًا: ما أهداف نظام التسجيل العيني للعقار؟

يسهم النظام في تنظيم البيانات العقارية وتوثيق الحقوق، ومن أبرز أهدافه العملية:

1. تحديد بيانات العقار: من خلال توثيق موقعه وحدوده ومساحته وأوصافه.

2. تنظيم الحقوق العقارية: عبر قيد الحقوق العينية الأصلية والتبعية والبيانات المرتبطة بها.

3. تتبع التغييرات: حفظ التعديلات التي تطرأ على صحيفة العقار وفق الإجراءات المعتمدة.

4. تعزيز موثوقية المعلومات: إتاحة البيانات المقررة نظامًا للجهات والأشخاص المخولين.

5. دعم التعاملات العقارية: تمكين الأطراف من الاطلاع على البيانات ذات الصلة بالعقار قبل توثيق التصرفات، وفق الضوابط النظامية.

6. تعزيز استخدام البيانات المكانية: من خلال قواعد البيانات المرتبطة بالسجل العقاري.

   

   نظام التسجيل العيني للعقار

   +1

    

رابعًا: ما المقصود بالتسجيل العيني الأول؟

التسجيل العيني الأول هو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري وفق الإجراءات المحددة في النظام واللائحة التنفيذية.

الرياضة

وتشمل الإجراءات، بحسب الحالة، تحديد المنطقة العقارية وإعلانها، واستقبال الطلبات، والتحقق من المستندات والبيانات المساحية، ثم اعتماد التسجيل وإصدار صك تسجيل الملكية.

ما الذي ينبغي على المالك فعله؟

عند الإعلان عن بدء التسجيل العيني الأول في منطقة عقاره، ينبغي للمالك:

• التحقق من إعلان المنطقة العقارية ومواعيد التسجيل.

• مراجعة بيانات صك الملكية والمستندات ذات الصلة.

• التأكد من صحة موقع العقار وحدوده ومساحته.

• تقديم الطلب والمستندات المطلوبة خلال المدة المحددة، إذا كان التسجيل يتطلب تقديم طلب.

• مراجعة البيانات المسجلة والإبلاغ عن أي اختلاف وفق الإجراءات المقررة.

وتنظم اللائحة التنفيذية متطلبات طلب التسجيل العيني الأول، والتحقق من الوثائق والأعمال المساحية، وإصدار صك تسجيل الملكية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

خامسًا: هل يشمل التسجيل العيني الأراضي والمباني فقط؟

لا يقتصر النظام على الأراضي الفضاء أو المباني التقليدية؛ فتعريف العقار الوارد في النظام يشمل قطعة الأرض وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت أخرى، ضمن الحدود والاستثناءات النظامية.

نظام التسجيل العيني للعقار

كما تتناول اللائحة التنفيذية حالات العقارات المفرزة والعقارات المشتركة والعقارات الموصوفة على الخارطة، وتبين كيفية إنشاء الصحائف العقارية المرتبطة بها وإصدار صكوك تسجيل الملكية وفق الضوابط المحددة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وتختلف المستندات والإجراءات المطلوبة باختلاف طبيعة العقار ووضعه النظامي والمنطقة التي يقع فيها.

سادسًا: ما البيانات التي يتضمنها السجل العقاري؟

توضح المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية البيانات التي تتضمنها صحيفة العقار، ومن أبرزها:

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

• رقم العقار وبياناته التخطيطية.

• موقع العقار وحدوده وأطواله ومساحته.

• رقم صك التملك السابق وتاريخه ومصدره.

• الحقوق العينية وملاكها ونسب تملكهم.

• أوصاف العقار والبناء والملحقات الثابتة، بحسب الحالة.

• بيانات الرخص المتعلقة بالعقار واستعمالاته.

• تسلسل مالكي الحقوق العينية بعد التسجيل الأول.

• الحقوق والالتزامات والقيود المسجلة.

• المستندات والخرائط المرتبطة بالعقار.

وتكمن أهمية هذه البيانات في توفير مرجع عقاري منظم يمكن الرجوع إليه وفق صلاحيات الاطلاع والضوابط المقررة نظامًا.

سابعًا: هل يستطيع أي شخص الاطلاع على بيانات السجل العقاري؟

لا تكون جميع بيانات السجل العقاري متاحة للجميع دون قيد.

فقد فرقت اللائحة التنفيذية بين الاطلاع على صحيفة العقار وطلب الحصول على بيانات من السجل العقاري. وتنظم المادة الثامنة منها الفئات المخولة بالاطلاع على صحيفة الحقوق العينية، ومنها مالك الحق أو من يمثله نظامًا، والوارث عن مورثه، والمحاكم والجهات القضائية، والجهات الحكومية ذات العلاقة، وفق الضوابط المحددة.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

لذلك، يجب التحقق من نوع البيانات المطلوبة والغرض من طلبها وصلاحية مقدم الطلب قبل افتراض إمكان الوصول إليها.

ثامنًا: ماذا يحدث إذا وُجد خطأ في بيانات العقار؟

ينبغي التمييز بين الخطأ المادي في البيانات وبين التعديل الذي قد يؤثر في الحقوق العينية.

وتنظم اللائحة التنفيذية آليات تصحيح الأخطاء المادية في بيانات السجل العقاري، مع توثيق التصحيح وإشعار ذوي الشأن وفق الوسائل المعتمدة. كما تتناول تعديل البيانات الواردة من الجهات المختصة، مع مراعاة الموافقات المطلوبة عندما يؤثر التعديل في الحقوق العينية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

وعليه، إذا اكتشف المالك اختلافًا في المساحة أو الحدود أو بيانات الملكية، فمن الأفضل عدم الاكتفاء بمراسلات غير رسمية، بل تقديم الطلب عبر القنوات المعتمدة وإرفاق المستندات المؤيدة له.

الأسئلة الشائعة

هل التسجيل العيني للعقار هو نفسه الصك الإلكتروني؟

لا. التسجيل العيني هو نظام لقيد العقار وبياناته وحقوقه في السجل العقاري، أما صك تسجيل الملكية فهو الوثيقة التي تصدر بناءً على السجل وفق النظام واللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

هل يجب على كل مالك تقديم طلب التسجيل العيني الأول؟

يتوقف ذلك على الإجراءات المعلنة للمنطقة العقارية وحالة العقار. وتجيز اللائحة التنفيذية في حالات محددة تسجيل العقارات دون تقدم ذوي الشأن بطلب، إذا توفرت البيانات والمستندات المطلوبة واكتملت البيانات الجيومكانية وفق الضوابط.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

هل يؤدي التسجيل العيني إلى تغيير مساحة العقار تلقائيًا؟

لا ينبغي افتراض ذلك. تُحدد بيانات الحدود والأطوال والمساحة وفق الأعمال والبيانات المساحية والإجراءات المعتمدة. وإذا ظهر اختلاف بين البيانات المسجلة وصك الملكية، فيجب التعامل معه وفق الإجراءات النظامية، وبحسب طبيعة الاختلاف.

هل يمكن الاعتراض على بيانات التسجيل العيني الأول؟

نعم، يتيح النظام واللائحة إجراءات للاعتراض والنظر في المنازعات المتعلقة بالتسجيل، وفق الشروط والمواعيد المحددة. ويجب مراجعة النصوص الرسمية السارية لتحديد الإجراء الصحيح والمدة المطبقة على الحالة المعنية.

نظام التسجيل العيني للعقار

+1

هل يمكن التصرف في العقار بعد تسجيله عينيًا؟

تُنظم أحكام النظام واللائحة تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، ويختص المسجل العقاري بتوثيقها وفق الإجراءات المعتمدة. ويجب التحقق من القيود المسجلة على العقار قبل التصرف فيه.

اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار

الخاتمة

يمثل نظام التسجيل العيني للعقار إطارًا مهمًا لتنظيم بيانات الملكية والحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقارات في المملكة. وتزداد أهمية فهمه بالنسبة إلى الملاك والمشترين والمستثمرين والوسطاء العقاريين؛ لأن التحقق من بيانات العقار ووضعه في السجل يساعد على اتخاذ قرارات أكثر دقة، وفق المعلومات والإجراءات الرسمية.

حماية البيانات الشخصية في التعاملات الإلكترونية السعودية: الالتزامات والحقوق والمسؤولية

تعتمد التعاملات الإلكترونية على تبادل كميات كبيرة من البيانات، مثل الأسماء وأرقام التواصل والعناوين ومعلومات الحسابات وسجلات الطلبات والتوقيعات الرقمية. ومع توسع الخدمات الإلكترونية، أصبحت حماية هذه البيانات جزءًا أساسيًا من الامتثال النظامي وبناء الثقة بين الأفراد والمنشآت.

وفي المملكة العربية السعودية، ينظم نظام حماية البيانات الشخصية جوانب جمع البيانات الشخصية ومعالجتها واستخدامها والإفصاح عنها، بينما يتناول نظام التعاملات الإلكترونية الآثار النظامية للتعاملات والسجلات والتوقيعات الإلكترونية وخدمات التصديق الرقمي. وقد تنطبق أحكام النظامين معًا على بعض المعاملات بحسب طبيعتها.

حماية البيانات الشخصية في التعاملات الإلكترونية

أولًا: ما المقصود بالبيانات الشخصية؟

وفق تعريف نظام حماية البيانات الشخصية، تشمل البيانات الشخصية كل بيان من شأنه أن يؤدي إلى معرفة الفرد على وجه التحديد، أو يجعل التعرف عليه ممكنًا بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

ومن أمثلتها:

• الاسم ورقم الهوية.

• العنوان وأرقام التواصل.

• أرقام الحسابات البنكية والبطاقات الائتمانية.

• الصور ومقاطع الفيديو التي تحدد هوية الشخص.

• بيانات أخرى يمكن أن تؤدي إلى التعرف على الفرد.

  

  نظام القوانين

  +1

   

وقد تتضمن سجلات المعاملات الإلكترونية بيانات شخصية حتى لو كان الغرض الأساسي منها تنفيذ عقد أو تقديم خدمة، مثل بيانات المشتري في متجر إلكتروني أو معلومات الموقّع على عقد رقمي.

ثانيًا: ما الأنظمة التي تحكم حماية البيانات في التعاملات الإلكترونية؟

من المهم التمييز بين نظامين رئيسيين:

يُطبق نظام حماية البيانات الشخصية على معالجة البيانات الشخصية المتعلقة بالأفراد التي تقع في المملكة، كما يشمل حالات معالجة بيانات الأفراد المقيمين في المملكة من أطراف خارجها وفق نطاق التطبيق المحدد في النظام. وتوجد استثناءات محددة، منها بعض المعالجات التي تقتصر على الاستخدام الشخصي أو العائلي وفق الشروط النظامية.

منصة حوكمة البيانات الوطنية

ثالثًا: ما التزامات الشركات عند جمع البيانات الشخصية؟

عندما تجمع شركة بيانات العملاء من خلال موقع إلكتروني أو تطبيق أو منصة تعاقد، يجب عليها تقييم التزاماتها وفق نظام حماية البيانات الشخصية ولائحته التنفيذية.

ومن أبرز المسائل التي ينبغي مراعاتها:

1. تحديد الغرض من المعالجة: يجب أن تكون معالجة البيانات مرتبطة بغرض مشروع ومحدد، وفق أحكام النظام.

2. الالتزام بالأساس النظامي للمعالجة: لا يجوز افتراض أن مجرد إدخال العميل لبياناته يعني السماح باستخدامها لأي غرض.

3. الشفافية: توضيح المعلومات المطلوبة عن معالجة البيانات وحقوق صاحبها وفق المتطلبات النظامية.

4. حماية البيانات: اتخاذ التدابير التنظيمية والتقنية المناسبة لحمايتها من الوصول أو الاستخدام أو الإفصاح غير المصرح به.

5. تنظيم مشاركة البيانات: التحقق من مشروعية مشاركة البيانات مع الجهات الأخرى، ومن الالتزامات المتعلقة بنقلها خارج المملكة عند انطباقها.

6. إدارة الاحتفاظ بالبيانات وإتلافها: الالتزام بالأحكام المنظمة للاحتفاظ بالبيانات والتخلص منها عند انتفاء الحاجة إليها، ما لم يوجد أساس نظامي للاحتفاظ بها.

وتعرض الهيئة السعودية للبيانات والذكاء الاصطناعي (سدايا) نظام حماية البيانات الشخصية ولوائحه وأدلته التنظيمية ضمن موقعها الرسمي.

Saudi Data & AI Authority

+1

رابعًا: هل يجوز استخدام بيانات العملاء لأغراض تسويقية؟

لا ينبغي للشركة أن تعتبر حصولها على بيانات العميل لأجل تنفيذ طلب أو عقد تصريحًا مفتوحًا لاستخدامها في جميع الأنشطة التسويقية.

قبل استخدام بيانات العملاء لأغراض إضافية، ينبغي مراجعة الغرض الذي جُمعت من أجله البيانات، والأساس النظامي للمعالجة، وأي متطلبات خاصة بالتسويق المباشر أو الاعتراض على المعالجة، وفق النظام واللوائح ذات الصلة.

مثال عملي: إذا جمع متجر إلكتروني رقم العميل لإتمام عملية توصيل، فلا ينبغي افتراض أن ذلك يتيح له استخدام الرقم لأي حملة تسويقية دون التحقق من المتطلبات النظامية المنطبقة على هذا الاستخدام.

وتساعد سياسة خصوصية واضحة وإجراءات داخلية محددة على تقليل الالتباس، لكنها لا تحل محل الالتزام الفعلي بالنظام.

خامسًا: ما حقوق الأفراد المتعلقة ببياناتهم الشخصية؟

يمنح نظام حماية البيانات الشخصية أصحاب البيانات حقوقًا محددة، وتُمارس هذه الحقوق وفق الشروط والاستثناءات والإجراءات الواردة في النظام واللوائح.

ومن الحقوق التي ينبغي للفرد التعرف عليها:

• الحق في العلم بالمسوغ النظامي لجمع بياناته والغرض من جمعها.

• الحق في الوصول إلى بياناته الشخصية وفق الضوابط المحددة.

• الحق في طلب تصحيح البيانات أو استكمالها أو تحديثها.

• الحق في طلب إتلاف البيانات الشخصية في الحالات التي يجيزها النظام.

• الحقوق الأخرى المقررة في النظام ولائحته التنفيذية بحسب الحالة.

ولا يعني ذلك أن جميع الطلبات يجب تنفيذها دون استثناء؛ إذ تخضع ممارسة الحقوق للضوابط النظامية والحالات التي تسمح فيها الأنظمة بالاحتفاظ بالبيانات أو تقييد بعض الحقوق.

منصة حوكمة البيانات الوطنية

+1

سادسًا: ماذا تفعل الشركة عند حدوث تسرب أو وصول غير مصرح به إلى البيانات؟

عند الاشتباه في حادثة تتعلق بالبيانات الشخصية، من المهم أن تتعامل الشركة معها باعتبارها واقعة قد تستلزم إجراءات تقنية ونظامية عاجلة.

يمكن أن تشمل الخطوات الأولية:

1. احتواء الحادثة: الحد من الوصول غير المصرح به وإيقاف السبب التقني متى أمكن.

2. حفظ الأدلة: الاحتفاظ بالسجلات التقنية والرسائل وبيانات الدخول ذات الصلة، دون تغييرها أو إتلافها.

3. تقييم نطاق الحادثة: تحديد نوع البيانات المتأثرة وعدد أصحابها وطبيعة المخاطر المحتملة.

4. تحديد الالتزامات النظامية: مراجعة أحكام الإبلاغ عن حوادث تسرب البيانات الشخصية أو تلفها أو الوصول غير المشروع إليها، وفق النظام واللائحة.

5. توثيق الإجراءات: تسجيل وقت اكتشاف الحادثة، والإجراءات المتخذة، ونتائج التحقيق والمعالجة.

6. إشراك المختصين: الاستعانة بفريق أمن المعلومات والمستشار القانوني والمسؤولين عن حماية البيانات عند الحاجة.

وتتضمن اللائحة التنفيذية لنظام حماية البيانات الشخصية أحكامًا تفصيلية تتعلق بالإبلاغ عن حوادث تسرب البيانات الشخصية أو تلفها أو الوصول غير المشروع إليها، لذلك ينبغي الرجوع إلى النص الرسمي لتحديد المهل والمتطلبات التي تنطبق على الحادثة.

Saudi Data & AI Authority

+1

سابعًا: هل تختلف حماية البيانات عن سرية التوقيع الإلكتروني؟

نعم، فهما موضوعان مرتبطان لكنهما ليسا متطابقين.

• حماية البيانات الشخصية تتعلق بكيفية جمع البيانات الشخصية ومعالجتها والإفصاح عنها وحفظها.

• حماية بيانات إنشاء التوقيع الإلكتروني تتعلق كذلك بمنع الاستخدام غير المشروع للبيانات أو الوسائل المرتبطة بإنشاء التوقيع الإلكتروني.

ويُلزم نظام التعاملات الإلكترونية من يرغب في إجراء توقيع إلكتروني باتخاذ الاحتياطات اللازمة لتلافي أي استعمال غير مشروع لبيانات إنشاء التوقيع والمعدات الشخصية المتعلقة به، وفق الضوابط التي تحددها اللائحة.

نظام القوانين

ولهذا، قد تحتاج المنشأة إلى تطبيق ضوابط لحماية البيانات الشخصية وضوابط أخرى لحماية التوقيعات الإلكترونية وسجلات المعاملات، بحسب طبيعة الخدمة والمخاطر المرتبطة بها.

ثامنًا: أسئلة شائعة حول حماية البيانات الشخصية

هل هيئة الحكومة الرقمية هي الجهة المشار إليها في النظام بلفظ «الهيئة»؟

نعم، عدّل النظام تعريف «الهيئة» ليشير إلى هيئة الحكومة الرقمية.

هل تحتاج الشركة إلى ترخيص لمجرد استخدام التوقيع الإلكتروني؟

ليس لمجرد الاستخدام. يجب التفريق بين استخدام التوقيع الإلكتروني في معاملات الشركة وبين تقديم خدمات التصديق الرقمي للغير، الذي يخضع للمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

هل يتحمل مقدم خدمات التصديق المسؤولية عن الضرر؟

قد يتحمل المسؤولية وفق أحكام النظام واللائحة والوقائع ذات الصلة. وتنص اللائحة على أن اعتماد الهيئة للنماذج والإجراءات لا يعفي مقدم الخدمة من المسؤولية النظامية عن الضرر الذي قد يلحق بالأطراف التي تعتمد عليها.

هل تبقى الشهادة صالحة بعد إلغائها؟

لا ينبغي التعامل مع الشهادة الملغاة أو الموقوفة على أنها صالحة للاستخدام مستقبلًا. وتحدد اللائحة إجراءات الإلغاء أو الإيقاف والإشعار والتنبيه وفق الحالة المنطبقة.

الخلاصة

تتطلب حماية البيانات في التعاملات الإلكترونية فهمًا واضحًا للفرق بين تنظيم البيانات الشخصية وتنظيم السجلات والتوقيعات الإلكترونية. ويجب على الشركات تحديد أغراض معالجة البيانات، والتحقق من الأساس النظامي لاستخدامها، وحمايتها، والالتزام بمتطلبات الإفصاح والإبلاغ والاحتفاظ عند انطباقها.

أما الأفراد، فمن المهم أن يعرفوا حقوقهم المتعلقة ببياناتهم الشخصية، وأن يستخدموا القنوات النظامية المناسبة عند وجود شكوى أو اشتباه في معالجة غير مشروعة.

إثبات العقود الإلكترونية أمام القضاء السعودي: حجية الأدلة الرقمية وطرق حفظها

أصبحت العقود الإلكترونية جزءًا أساسيًا من التعاملات التجارية والمهنية في المملكة العربية السعودية؛ إذ يمكن إبرام الاتفاقات وتبادل العروض وقبولها وتوثيقها عبر البريد الإلكتروني والمنصات الرقمية وأنظمة التوقيع الإلكتروني.

لكن عند نشوء نزاع حول عقد إلكتروني، قد تظهر أسئلة مهمة: هل يمكن الاستناد إلى رسالة بريد إلكتروني لإثبات الاتفاق؟ وهل تكفي نسخة PDF من العقد؟ وكيف يمكن إثبات أن التوقيع صدر عن الشخص المعني، وأن المستند لم يتعرض للتعديل؟

تعتمد الإجابة على طبيعة الدليل، ومدى موثوقيته، والأحكام النظامية ذات الصلة. ويُعد نظام التعاملات الإلكترونية من الأنظمة المهمة في هذا المجال، إلى جانب نظام الإثبات الذي ينظم الأدلة وإجراءات تقديمها أمام الجهات القضائية.

أولًا: هل يُعتد بالعقد الإلكتروني أمام القضاء السعودي؟

نعم. لا يجوز نفي صحة التعامل أو السجل أو التوقيع الإلكتروني أو قابليته للتنفيذ لمجرد أنه تم كليًا أو جزئيًا بوسيلة إلكترونية، متى استوفى الشروط النظامية ذات الصلة.

وتنص المادة الخامسة من نظام التعاملات الإلكترونية على حجية التعاملات والسجلات والتوقيعات الإلكترونية وفق الشروط الواردة في النظام. كما تتناول المادة التاسعة قبول التعامل الإلكتروني أو التوقيع الإلكتروني دليلًا أو قرينة في الإثبات، بحسب مدى استيفاء السجل الإلكتروني للمتطلبات النظامية.

نظام القوانين

وبالتالي، فإن العقد الإلكتروني ليس أقل قيمة من العقد الورقي لمجرد أن إبرامه تم عبر الإنترنت. لكن تقييمه عند النزاع يتطلب النظر إلى محتواه، وطريقة إنشائه، ومدى إمكان التحقق من أطرافه وسلامة بياناته.

ثانيًا: ما أنواع الأدلة الرقمية التي يمكن استخدامها لإثبات العقد؟

يعرّف نظام الإثبات الدليل الرقمي بأنه كل دليل مستمد من بيانات تنشأ أو تصدر أو تسلم أو تحفظ أو تبلغ بوسيلة رقمية، وتكون قابلة للاسترجاع أو الحصول عليها بصورة يمكن فهمها.

وتشمل المادة الرابعة والخمسون من النظام أنواعًا متعددة من الأدلة الرقمية، منها السجل الرقمي، والمحرر الرقمي، والتوقيع الرقمي، والمراسلات الرقمية بما فيها البريد الرقمي، ووسائل الاتصال والوسائط الرقمية. كما تقرر المادة الخامسة والخمسون أن الإثبات بالدليل الرقمي له حكم الإثبات بالكتابة.

جريدة أم القرى

+1

ومن أبرز الأدلة التي قد تكون ذات صلة بالعقود الإلكترونية:

ولا يعني وجود أي مستند أو رسالة رقمية أن كل ما ورد فيها ثبت بصورة نهائية؛ إذ تُقدّر الحجية وفق الأحكام النظامية وطبيعة الدليل والاعتراضات المقدمة بشأنه.

ثالثًا: ما حجية البريد الإلكتروني ورسائل واتساب في إثبات العقد؟

قد تُستخدم رسائل البريد الإلكتروني ورسائل واتساب وغيرها من المراسلات الرقمية لإثبات عناصر الاتفاق، مثل عرض السعر، وقبول الشروط، وتحديد موعد التسليم، أو الإقرار باستلام مبلغ.

ويشمل تعريف الدليل الرقمي في نظام الإثبات المراسلات الرقمية، بما فيها البريد الرقمي، ووسائل الاتصال الرقمية.

جريدة أم القرى

لكن قوة المراسلة في إثبات العقد تتأثر بعدة عوامل، منها:

• إمكانية تحديد أطراف المراسلة ونسبة الحساب أو الرقم إليهم.

• اكتمال المحادثة وعدم الاقتصار على مقتطف قد يُفهم خارج سياقه.

• وضوح العرض والقبول والشروط محل النزاع.

• توافر التواريخ والبيانات التي تساعد على فهم تسلسل الأحداث.

• إمكانية التحقق من سلامة الرسائل وعدم التلاعب بها.

مثال: إذا أرسل مورد عرضًا يتضمن نوع المنتج وسعره وموعد التسليم، ثم رد العميل بالموافقة الواضحة، فقد تدعم المراسلات إثبات الاتفاق. أما إذا اقتصرت الرسائل على استفسارات أولية أو عبارات محتملة، فقد لا تكفي وحدها لإثبات انعقاد العقد بجميع شروطه.

رابعًا: هل نسخة PDF أو صورة العقد تكفي لإثباته؟

قد تكون نسخة PDF أو صورة العقد من الأدلة المقدمة لإثبات الاتفاق، لكن ينبغي التمييز بين وجود نسخة قابلة للقراءة وبين القدرة على إثبات مصدرها وسلامتها.

وتؤكد أحكام نظام التعاملات الإلكترونية أهمية المحافظة على سلامة المعلومات، وإمكان استرجاع السجل الإلكتروني وعرضه، والوسيلة المستخدمة في إنشائه أو تخزينه أو إبلاغه، والطريقة التي حُددت بها شخصية المنشئ.

نظام القوانين

لذلك، يُستحسن عند حفظ العقود الإلكترونية:

1. الاحتفاظ بالملف الأصلي الذي تم استلامه أو توقيعه.

2. الاحتفاظ بنسخة من رسائل الإرسال والاستلام المرتبطة به.

3. حفظ سجل التوقيع أو شهادة التصديق الرقمي إن وجدت.

4. تجنب الاعتماد على صورة شاشة مقتطعة إذا أمكن الاحتفاظ بالبيانات الأصلية.

5. الاحتفاظ بسجل التعديلات والإصدارات عند تغيير العقد.

وقد تكون صورة العقد مفيدة، لكن الاحتفاظ بالملف الأصلي والسجلات المرتبطة به يساعد على تقديم دليل أوضح عند نشوء النزاع.

خامسًا: ما أثر التوقيع الإلكتروني في إثبات العقد؟

للتوقيع الإلكتروني أهمية خاصة عندما يراد إثبات هوية الموقّع وموافقته على التعامل الإلكتروني.

وتنص المادة الرابعة عشرة من نظام التعاملات الإلكترونية على أن التوقيع الإلكتروني الذي يتم وفقًا للنظام يمكن أن يستوفي شرط التوقيع الخطي، وأن له الآثار النظامية نفسها. كما تقرر المادة قرائن تتعلق بهوية الموقّع وسلامة التعامل المرتبط بالتوقيع، متى انطبقت الشروط النظامية.

نظام القوانين

وعند الاعتماد على توقيع إلكتروني، ينبغي التحقق من:

• ارتباط التوقيع بالمستند المراد إثباته.

• إمكانية تحديد الشخص الذي صدر عنه التوقيع.

• سلامة المستند من التغيير بعد التوقيع.

• صلاحية شهادة التصديق الرقمي عند الحاجة إليها.

• الالتزام بالضوابط والشروط التي تقررها الأنظمة واللوائح ذات الصلة.

ولا ينبغي افتراض أن كل صورة لاسم مكتوب أو توقيع مرسوم على الشاشة تستوفي تلقائيًا جميع متطلبات التوقيع الإلكتروني المنصوص عليها في النظام.

سادسًا: ماذا لو أنكر أحد الأطراف العقد الإلكتروني؟

إذا أنكر أحد الأطراف صحة العقد أو التوقيع أو الرسائل الرقمية، فلا يكفي دائمًا تقديم نسخة مطبوعة من المستند دون النظر إلى مصدره وسلامته والبيانات الداعمة له.

ويجب التفريق بين نوع الدليل الرقمي وأثره النظامي. فنظام الإثبات يقرر أحكامًا مختلفة بحسب ما إذا كان الدليل رقميًا رسميًا، أو صادرًا عن أحد الأطراف، أو من قبيل الدليل الرقمي الذي يخضع للأحكام العامة.

وتنص المادة الثامنة والخمسون من نظام الإثبات على أن عبء إثبات عدم صحة بعض أنواع الأدلة الرقمية المشار إليها في المادتين السادسة والخمسين والسابعة والخمسين يقع على الخصم الذي يدعي عدم صحتها. أما المادة التاسعة والخمسون فتقرر، فيما عدا الحالات المنصوص عليها في المادتين السابقتين، الحجية المقررة للمحرر العادي للدليل الرقمي وفق أحكام النظام.

MISA

ولهذا، لا يصح تعميم قاعدة واحدة على جميع الأدلة الرقمية؛ بل يجب تحديد نوع الدليل والحكم النظامي الذي ينطبق عليه.

سابعًا: كيف تستعد الشركة لإثبات عقودها الإلكترونية؟

يمكن للشركات تقليل صعوبات الإثبات باتباع إجراءات عملية قبل وقوع النزاع:

ثامنًا: أسئلة شائعة حول إثبات العقود الإلكترونية

هل هيئة الحكومة الرقمية هي الجهة المشار إليها في النظام بلفظ «الهيئة»؟

نعم، عدّل النظام تعريف «الهيئة» ليشير إلى هيئة الحكومة الرقمية.

هل تحتاج الشركة إلى ترخيص لمجرد استخدام التوقيع الإلكتروني؟

ليس لمجرد الاستخدام. يجب التفريق بين استخدام التوقيع الإلكتروني في معاملات الشركة وبين تقديم خدمات التصديق الرقمي للغير، الذي يخضع للمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

هل يتحمل مقدم خدمات التصديق المسؤولية عن الضرر؟

قد يتحمل المسؤولية وفق أحكام النظام واللائحة والوقائع ذات الصلة. وتنص اللائحة على أن اعتماد الهيئة للنماذج والإجراءات لا يعفي مقدم الخدمة من المسؤولية النظامية عن الضرر الذي قد يلحق بالأطراف التي تعتمد عليها.

هل تبقى الشهادة صالحة بعد إلغائها؟

لا ينبغي التعامل مع الشهادة الملغاة أو الموقوفة على أنها صالحة للاستخدام مستقبلًا. وتحدد اللائحة إجراءات الإلغاء أو الإيقاف والإشعار والتنبيه وفق الحالة المنطبقة.

الخلاصة

يمكن أن تكون العقود والمراسلات والتوقيعات الإلكترونية أدلة مهمة في إثبات الحقوق أمام القضاء السعودي. لكن قوة الدليل لا تعتمد على شكله الرقمي وحده؛ بل ترتبط بنوعه، ومصدره، وسلامته، وإمكانية التحقق من أطرافه، والأحكام النظامية التي تنطبق عليه.

لذلك، فإن الاحتفاظ بالملفات الأصلية والسجلات المرتبطة بالعقد وتوثيق الموافقات والتعديلات منذ بداية التعامل يساعد على تقليل مخاطر النزاع وتعزيز القدرة على إثبات الحقوق.

الفرق بين نظام التعاملات الإلكترونية ونظام التجارة الإلكترونية في السعودية

قد يبدو نظام التعاملات الإلكترونية ونظام التجارة الإلكترونية متشابهين؛ فكلاهما يرتبط بالمعاملات التي تتم عبر الإنترنت والوسائل الرقمية. لكن لكل نظام نطاقًا وأهدافًا وأحكامًا مختلفة.

فبينما يركز نظام التعاملات الإلكترونية على الأثر النظامي للسجلات والتوقيعات والتعاملات الإلكترونية وخدمات التصديق الرقمي، ينظم نظام التجارة الإلكترونية جوانب من النشاط التجاري الإلكتروني والعلاقة بين موفر الخدمة والمستهلك، بما في ذلك الإفصاح والإعلانات وحماية المستهلك.

ويُعد فهم هذا الفرق مهمًا للشركات والمتاجر الإلكترونية والأفراد؛ لأنه يساعد على تحديد الالتزامات النظامية التي تنطبق على كل معاملة.

الفرق بين نظام التعاملات الإلكترونية ونظام التجارة الإلكترونية السعودي

أولًا: ما نظام التعاملات الإلكترونية السعودي؟

صدر نظام التعاملات الإلكترونية بالمرسوم الملكي رقم م/18 بتاريخ 8/3/1428هـ، ويهدف إلى وضع إطار نظامي للتعاملات التي تتم بوسائل إلكترونية، وتحديد الآثار النظامية للسجلات والتوقيعات الإلكترونية، وتنظيم خدمات التصديق الرقمي والمسؤوليات المرتبطة بها.

المركز الوطني للأرصاد

+1

ومن أبرز الموضوعات التي يتناولها النظام:

• حجية السجلات الإلكترونية.

• الآثار النظامية للتوقيعات الإلكترونية.

• انعقاد التعاملات والعقود إلكترونيًا.

• شهادات التصديق الرقمي وخدمات التصديق.

• مسؤوليات مقدمي خدمات التصديق وأصحاب الشهادات.

• المخالفات والعقوبات ذات الصلة.

مثال عملي

إذا وقّعت شركة عقدًا إلكترونيًا مع مورد، فقد يبرز السؤال عن حجية التوقيع الإلكتروني وإمكان الاستناد إلى السجل الرقمي لإثبات التعاقد. هنا تظهر أهمية أحكام نظام التعاملات الإلكترونية.

ثانيًا: ما نظام التجارة الإلكترونية السعودي؟

صدر نظام التجارة الإلكترونية بالمرسوم الملكي رقم م/126 بتاريخ 7/11/1440هـ، وينظم جوانب النشاط الاقتصادي الذي يتم كليًا أو جزئيًا باستخدام وسيلة إلكترونية، بما يشمل بيع المنتجات وتقديم الخدمات والإعلان عنها وتبادل البيانات المرتبطة بها.

نظام القوانين

+1

ومن أبرز الموضوعات التي ينظمها:

• التزامات موفري الخدمة في المتاجر الإلكترونية.

• الإفصاح عن بيانات التاجر والمتجر والمنتجات أو الخدمات.

• تنظيم الإعلانات التجارية الإلكترونية.

• حماية بيانات المستهلك وخصوصيته وفق الأحكام ذات الصلة.

• أحكام متعلقة بالتسليم والفسخ والشكاوى.

• الرقابة على المخالفات والعقوبات الخاصة بالتجارة الإلكترونية.

مثال عملي

إذا عرض متجر إلكتروني منتجًا بسعر معين، ثم أخفى معلومات جوهرية عن المنتج أو نشر إعلانًا مضللًا، فقد تبرز أحكام نظام التجارة الإلكترونية بحسب طبيعة المخالفة والوقائع.

ثالثًا: مقارنة بين النظامين

هذه مقارنة عامة، ولا تعني أن كل موضوع يندرج حصريًا تحت نظام واحد؛ فقد تنطبق أحكام النظامين معًا على بعض الوقائع.

نظام القوانين

+1

رابعًا: هل يمكن تطبيق النظامين على المعاملة نفسها؟

نعم، قد تنطبق أحكام النظامين على معاملة واحدة إذا كانت تتضمن جوانب ينظمها كل منهما.

مثال: متجر إلكتروني يبيع أجهزة عبر موقعه، ويبرم عقود البيع إلكترونيًا باستخدام التوقيعات الرقمية.

في هذه الحالة:

• قد تكون أحكام نظام التجارة الإلكترونية ذات صلة ببيانات المتجر والإعلان عن المنتجات والتزامات موفر الخدمة تجاه المستهلك.

• وقد تكون أحكام نظام التعاملات الإلكترونية ذات صلة بحجية السجلات والتوقيعات الإلكترونية وإثبات التعاقد.

أما تحديد الأحكام المنطبقة فعليًا، فيتوقف على تفاصيل المعاملة وطبيعة النزاع أو المخالفة.

خامسًا: أي نظام يجب أن تراجعه الشركة أو صاحب المتجر؟

يعتمد ذلك على طبيعة النشاط والمسألة المطلوب التحقق منها.

سادسًا: ما أهمية معرفة الفرق بين النظامين؟

تساعد معرفة نطاق كل نظام على:

1. تحديد الالتزامات التي يجب على الشركة أو المتجر الالتزام بها.

2. اختيار المستندات والسجلات المناسبة لإثبات المعاملات.

3. فهم المسؤوليات المتعلقة بالإعلانات والتعاقد الإلكتروني.

4. تقليل مخاطر المخالفات الناتجة عن عدم الإفصاح أو استخدام مستندات رقمية بطريقة غير صحيحة.

5. تحديد النظام الذي ينبغي الرجوع إليه عند نشوء نزاع أو اكتشاف مخالفة.

سابعًا: أسئلة شائعة

هل هيئة الحكومة الرقمية هي الجهة المشار إليها في النظام بلفظ «الهيئة»؟

نعم، عدّل النظام تعريف «الهيئة» ليشير إلى هيئة الحكومة الرقمية.

هل تحتاج الشركة إلى ترخيص لمجرد استخدام التوقيع الإلكتروني؟

ليس لمجرد الاستخدام. يجب التفريق بين استخدام التوقيع الإلكتروني في معاملات الشركة وبين تقديم خدمات التصديق الرقمي للغير، الذي يخضع للمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

هل يتحمل مقدم خدمات التصديق المسؤولية عن الضرر؟

قد يتحمل المسؤولية وفق أحكام النظام واللائحة والوقائع ذات الصلة. وتنص اللائحة على أن اعتماد الهيئة للنماذج والإجراءات لا يعفي مقدم الخدمة من المسؤولية النظامية عن الضرر الذي قد يلحق بالأطراف التي تعتمد عليها.

هل تبقى الشهادة صالحة بعد إلغائها؟

لا ينبغي التعامل مع الشهادة الملغاة أو الموقوفة على أنها صالحة للاستخدام مستقبلًا. وتحدد اللائحة إجراءات الإلغاء أو الإيقاف والإشعار والتنبيه وفق الحالة المنطبقة.

الخلاصة

يختلف نظام التعاملات الإلكترونية عن نظام التجارة الإلكترونية في نطاقه وتركيزه، لكنه قد يتكامل معه في المعاملات التجارية التي تتم عبر الوسائل الرقمية. ولذلك، فإن تحديد النظام المنطبق يتطلب فهم طبيعة المعاملة والمسألة محل البحث، ثم الرجوع إلى النصوص الرسمية واللوائح ذات الصلة.

الجهة المختصة بنظام التعاملات الإلكترونية السعودي: دور هيئة الحكومة الرقمية وصلاحياتها

لا يعتمد نجاح التعاملات الإلكترونية على استخدام التقنية وحدها، بل يحتاج أيضًا إلى إطار نظامي يحدد المسؤوليات والاختصاصات، وينظم خدمات التصديق الرقمي، ويحمي موثوقية التوقيعات والسجلات الإلكترونية.

وفي المملكة العربية السعودية، صدر نظام التعاملات الإلكترونية بالمرسوم الملكي رقم م/18 بتاريخ 8/3/1428هـ، ثم طرأت عليه تعديلات، من أبرزها تعديل تعريف الهيئة وإعادة تنظيم بعض أحكام النظام، وإلغاء الفصل السادس وإعادة ترتيب الفصول.

ويُعد فهم دور هيئة الحكومة الرقمية مهمًا للشركات ومقدمي الخدمات والأفراد الذين يعتمدون على التوقيعات الإلكترونية وشهادات التصديق الرقمي في معاملاتهم.

أولًا: ما الجهة المختصة بنظام التعاملات الإلكترونية؟

بحسب التعديل المنشور في جريدة أم القرى، أصبحت عبارة «الهيئة» في نظام التعاملات الإلكترونية تشير إلى هيئة الحكومة الرقمية. كما تناول التعديل أحكامًا تتعلق باللائحة التنفيذية واختصاصات الهيئة.

جريدة أم القرى

وتتصل اختصاصات الهيئة في هذا المجال بتنظيم خدمات الثقة والهوية الرقمية، بما في ذلك التأهيل والترخيص لمقدمي الخدمات ذات الصلة وفق التنظيمات المعمول بها. ويظهر هذا الدور كذلك في وثائق التراخيص المنشورة على موقع الهيئة.

نظام القوانين

+1

ومن المهم التمييز بين دور الجهة التنظيمية وبين دور مقدم الخدمة؛ فالهيئة تضطلع بالاختصاصات التنظيمية المقررة لها، بينما يقدم مقدم خدمات التصديق الخدمات الفعلية وفق الترخيص والضوابط ذات الصلة.

ثانيًا: ما دور هيئة الحكومة الرقمية في خدمات التصديق الرقمي؟

تتصل خدمات التصديق الرقمي بالتحقق من الهوية والارتباط بين صاحب الشهادة وبيانات التحقق من التوقيع الإلكتروني. وتساعد هذه الخدمات في تعزيز الثقة في المستندات والمعاملات الرقمية.

ومن أبرز الجوانب التنظيمية ذات الصلة:

• التأهيل والترخيص: تنظيم أهلية الجهات التي تقدم خدمات الثقة والهوية الرقمية وفق الاختصاص النظامي.

• اعتماد السياسات والإجراءات: تتضمن اللائحة التنفيذية متطلبات تتعلق بسياسة الشهادة الرقمية وإجراءات التصديق الرقمي واعتمادها وفق الأحكام المقررة.

• متابعة الالتزام: يجب على مقدم الخدمة مراعاة متطلبات النظام واللائحة والضوابط المعتمدة.

• حماية المستفيدين: لا يعفي اعتماد الإجراءات أو النماذج مقدم خدمات التصديق من المسؤولية النظامية عن الضرر الذي قد يلحق بالأطراف التي تعتمد على خدماته، وفقًا للائحة.

  

  جريدة أم القرى

  +1

   

ثالثًا: هل تحتاج كل شركة إلى ترخيص لتقديم خدمات التصديق الرقمي؟

لا. يجب التمييز بين الشركة التي تستخدم التوقيع الإلكتروني في معاملاتها وبين الشركة التي تمارس نشاط تقديم خدمات التصديق الرقمي.

فمجرد استخدام شركة للتوقيع الإلكتروني في العقود أو المراسلات لا يعني أنها تمارس نشاط تقديم خدمات التصديق الرقمي. أما تقديم هذه الخدمات للغير، فيخضع للمتطلبات النظامية والتنظيمية ذات الصلة، بما في ذلك الترخيص متى كان مطلوبًا.

وتنشر هيئة الحكومة الرقمية وثائق تتعلق بترخيص تقديم خدمات التصديق الرقمي، وهو ما يوضح وجود إطار تنظيمي لهذا النشاط.

الهيئة العامة للترفيه

+1

مثال عملي: شركة تستخدم توقيعًا إلكترونيًا معتمدًا لإبرام عقودها تختلف من حيث طبيعة نشاطها عن شركة تقدم للغير خدمات إصدار شهادات التصديق الرقمي وإدارتها.

رابعًا: ما مسؤوليات مقدم خدمات التصديق الرقمي؟

تحدد أحكام النظام ولائحته التنفيذية مسؤوليات مقدم خدمات التصديق. ومن المسائل التي ينبغي الانتباه إليها:

1. الالتزام بمتطلبات الترخيص والضوابط النظامية ذات الصلة بالنشاط.

2. إصدار شهادات التصديق الرقمي وتسليمها وحفظها وفق الإجراءات المعتمدة.

3. إعداد النماذج والأدلة والإجراءات اللازمة لتقديم الخدمة وفق المتطلبات المقررة.

4. التعامل مع إلغاء الشهادات أو إيقافها وفق القرارات والإجراءات النظامية.

5. مراعاة مسؤولياته تجاه المستفيدين والأطراف التي تعتمد على الشهادات والخدمات المقدمة.

وتنظم المواد ذات الصلة في اللائحة التنفيذية إصدار شهادات التصديق الرقمي وحفظها، كما تتناول حالات إلغاء الشهادات أو إيقاف العمل بها والإجراءات الواجب اتباعها.

جريدة أم القرى

خامسًا: ماذا يحدث عند إلغاء شهادة التصديق الرقمي أو إيقافها؟

توضح المادة الثالثة والعشرون من اللائحة التنفيذية حالات إلغاء شهادة التصديق الرقمي أو إيقاف العمل بها. ومن ذلك طلب صاحب الشهادة، أو صدور قرار من الهيئة أو جهة أخرى مختصة.

وفي الحالات التي يصدر فيها قرار بالإيقاف أو الإلغاء، تتضمن الإجراءات تنفيذ القرار، وإشعار صاحب الشهادة بما تم، وتنبيه من قد يعتمد على الشهادة مستقبلًا إلى عدم صلاحيتها وفق إجراءات التصديق الرقمي.

جريدة أم القرى

ولهذا، من المهم ألا يعتمد المتعامل على وجود الشهادة سابقًا فقط، بل ينبغي التحقق من حالتها وصلاحيتها عند الحاجة إلى استخدامها.

سادسًا: كيف تتحقق الشركة من مقدم خدمات التصديق الرقمي؟

قبل التعاقد مع مقدم خدمات التصديق الرقمي، يُنصح باتباع الخطوات التالية:

• التحقق من أن النشاط يتوافق مع الترخيص أو الصلاحية النظامية الممنوحة للجهة.

• مراجعة نطاق الخدمة التي يغطيها الترخيص، وعدم الاكتفاء بوجود وثيقة ترخيص دون التحقق من نطاقها وحالتها.

• الاطلاع على سياسات الشهادات الرقمية وإجراءات التصديق ذات الصلة.

• التأكد من آليات التحقق من صلاحية الشهادات وإيقافها أو إلغائها.

• مراجعة شروط الخدمة ومسؤوليات مقدمها وآليات معالجة الحوادث أو النزاعات.

• حفظ المستندات والسجلات التي تثبت إجراءات التحقق والاعتماد.

هذه توصيات عملية لإدارة المخاطر، ويجب تطبيقها بما يتناسب مع طبيعة الخدمة والالتزامات النظامية المقررة للجهة المعنية.

سابعًا: أسئلة شائعة حول هيئة الحكومة الرقمية ونظام التعاملات الإلكترونية

هل هيئة الحكومة الرقمية هي الجهة المشار إليها في النظام بلفظ «الهيئة»؟

نعم، عدّل النظام تعريف «الهيئة» ليشير إلى هيئة الحكومة الرقمية.

هل تحتاج الشركة إلى ترخيص لمجرد استخدام التوقيع الإلكتروني؟

ليس لمجرد الاستخدام. يجب التفريق بين استخدام التوقيع الإلكتروني في معاملات الشركة وبين تقديم خدمات التصديق الرقمي للغير، الذي يخضع للمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

هل يتحمل مقدم خدمات التصديق المسؤولية عن الضرر؟

قد يتحمل المسؤولية وفق أحكام النظام واللائحة والوقائع ذات الصلة. وتنص اللائحة على أن اعتماد الهيئة للنماذج والإجراءات لا يعفي مقدم الخدمة من المسؤولية النظامية عن الضرر الذي قد يلحق بالأطراف التي تعتمد عليها.

هل تبقى الشهادة صالحة بعد إلغائها؟

لا ينبغي التعامل مع الشهادة الملغاة أو الموقوفة على أنها صالحة للاستخدام مستقبلًا. وتحدد اللائحة إجراءات الإلغاء أو الإيقاف والإشعار والتنبيه وفق الحالة المنطبقة.

الخلاصة

تؤدي هيئة الحكومة الرقمية دورًا تنظيميًا في مجال خدمات الثقة والهوية الرقمية وفق اختصاصاتها النظامية، بينما يتحمل مقدمو خدمات التصديق مسؤوليات تتعلق بتقديم الخدمة والالتزام بالضوابط المعتمدة. ويساعد فهم هذا التمييز الشركات والأفراد على اختيار الخدمات المناسبة والتحقق من صلاحية الشهادات وتقليل المخاطر المرتبطة بالمعاملات الرقمية.